Skakmat i Ringe – Tommelskruer på langtrukkent strøgbyggeri.

Efter indholdet af Fyns Stiftstidendes lokalsektion i går side 14 har kommunen nu sat tommelskruerne på ejendomsinvestor Hans Jørgensen, men tilsyneladende kun for at få ryddet op og genskabt de offentlige arealer som bygherren har ”lånt”, nemlig den del af centrumpladsen i Ringe, der har henligget som byggeplads siden sommeren 2008. Hvad man bagefter vil gøre ved det ufærdige byggeri, melder historien ikke noget om og med god grund, for det er nærmest umuligt at tvinge en bygherre til at blive færdig med sit byggeri.

Hvor lang tid må byggeriet tage

Nu kan der jo være bygninger som det af ”tekniske grunde” tager lang tid at opføre, men bedømt ud fra avisens oplysninger og de tilgængelige fotos er det vanskeligt, at forestille sig at det skulle være ”teknisk” nødvendigt med en byggeperiode på 3 – 4 år for strøgbyggeriet i Ringe.

I byggeloven § 16 er der en regel om at en byggetilladelse bortfalder hvis man ikke er gået i gang inden ét år, og man har også en forudsætning om at normalt byggeri helst ikke skal vare mere end to år, men der står intet i byggeloven om hvad der skal ske, hvis byggeriet varer længere, som f. eks strøgbyggeriet i Ringe.

Hvad kan man gøre

Hvis der er fejl ved den ufærdige bygning og hvis der af den grund opstår fare for beboere eller andre, så kan kommunen kræve at bygningen rømmes og afspærres Det står i byggelovens § 18, som også gælder byggeri under opførelse, eller hvis der f. eks. på en grund ligger en delvist nedbrændt bygning og/eller uordentlige stakke af byggematerialer, så kan der kræves oprydning.

Hvad kan man ikke gøre

Helsingør kommune forsøgte i 2008 at bruge reglen om, at en byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden ét år, til at tvinge en bygherre til at færdiggøre et byggeri, ved at inddrage byggetilladelsen. Kommunen mente nemlig, at reglen skulle forstås sådan, at det samme måtte være tilfældet hvis byggeriet ikke fortsatte i sædvanligt tempo.

Bygherren klagede til Statsforvaltningen i Hovedstaden og fik ret (sag: STA 12-06-2008)

Statsforvaltningen skrev:

”Vi finder … ikke, at der i bestemmelsen, …. , kan indfortolkes et krav til tempoet for fortsættelse af byggearbejdet efter 1-årsfristens udløb.”
Det samme må gælde for Faaborg Midtfyn Kommune, og konklusionen er altså, at kommunen ikke kan ikke kræve at strøgbyggeriet i Ringe færdiggøres.

Skakmat

Vejchef Flemming Mogensen påpeger at Centrumpladsen er offentligt areal helt ind til sokkelen af byggeriet, og at bygeriet er nået så langt, at der ikke mangler noget udvendigt.

Man må håbe for kommunen, at dette er rigtigt, for hvis byggeriet ikke kan gøres færdigt uden at bygherren bruger i al fald en del af Centrumpladsen, så er kommunen faktisk ved at sætte sig selv skakmat.

”…hvad gør vi nu lille du...” - administration af boligudlejningsejendomme der er kortlagt som forurenede – en kort vejledning, med særlig vægt på ejers/administrators pligter.

Kortlagt som forurenet – og ” hvad gør vi nu lille du?”

Fortidens synder og nutidens sjusk viser sig desværre bl.a. i form af jordforurening, som har konsekvenser for ejere og brugere af faste ejendomme. Jeg tænker ikke her på spørgsmålet om, hvem der skal rydde op eller betale for oprydning, for det er et helt særligt spørgsmål, som der kan skrives (og er blevet skrevet) tykke bøger om. Det der optager den ”uskyldige” ejer, når en ejendom bliver kortlagt som forurenet, er af langt mere lavpraktisk natur nemlig – hvad menes der med kortlagt, og hvad betyder det for mig – kort sagt – ”hvad gør vi nu lille du” ?

Det svirrer med fagudtryk og begreber. Udover ordet kortlagt (som er et fuldstændigt skørt påhit fra lovgivers side – i al fald hvis man ønsker at fremme forståelsen), er der ord som vidensniveau, værditabsordning og F nuancering, og selvom lovens princip er, at den hidtidige brug – som udgangspunkt - kan fortsætte uændret, så er der faktisk nogle ting som især ejere af boligudlejningsejendomme skal gøre, og som det er forbundet med strafansvar at undlade at gøre.

Derfor denne korte vejledning.

Hvordan konstateres jordforurening og hvad er kortlægning

Jordforurening konstateres tilfældigt f.eks. ved byggearbejder o.l. eller fordi der foretages systematisk indsamling af oplysninger om mulige forureningskilder, og i begge tilfælde er det regionen der modtager oplysningerne.

Hvis der er mistanke om forurening registreres det hos Regionen og det er så det man kalder kortlægning. Så længe der kun er tale om mistanke siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 1”. Hvis man er sikker (eller næsten sikker) på at ejendommen er forurenet så siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 2”.

Hvis en ejendom der er kortlagt på ”vidensniveau 2 anvendes til boliger skal Regionen nuancere kortlægningen i forhold til den risiko som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse.

Der er 3 grader af forurening:

F0:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse

F1:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse, forudsat at simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves

F2:

Der er risiko ved ejendommen nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage nuanceringen)

Oplysning om hvorvidt en ejendom er kortlagt som forurenet kan hentes på nettet.

For Region Syddanmarks vedkommende på: http://regionsyddanmark.dk/wm282374

Hvad må man gerne gøre på en forurenet ejendom

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

• Tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til følsomt formål, d.v.s. bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
• Foretage bygge- og anlægsarbejder medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til følsomt formål, eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Man må aldrig flytte forurenet jord udenfor ejendommen eller fra en kortlagt del af ejendommen til en ikke kortlagt del ejendommen uden særskilt tilladelse/anmeldelse.

Vikår

Der er mulighed for at få tilladelse, men der vil blive stillet betingelser (”vilkår”) bl.a. for:

at forhindre at mennesker kommer i kontakt med den forurenede jorden,

at begrænse spredning af forureningen

at forhindre at senere oprydning bliver dyrere

Hvad skal ejer/administrator særligt være opmærksom på

• Ejer skal inden 4 uger underrette lejere når han har modtaget meddelelse om at der er konstateret forurening (altså også inden der er foretaget egentlig kortlægning) jfr. § 70 stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord skal arbejdet standses jfr. § 71.
• Ejer skal inden 4 uger orientere lejerne om den sundhedsmæssige vejledning som han har fået af myndighederne § 72 a stk. 2
• Hvis ejer modtager påbud eller forbud skal lejerne underrettes jfr. § 72a stk. 6
• Ejer skal underrette lejere om kortlægning når han har modtaget meddelelse (§12 stk. 1, 2. pkt.)
• Herudover har ejer – efter miljøbeskyttelsesloven § 21 Pligt til at underrette myndighederne hvis man opdager forurening
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser jfr. jordforureningslov § 88 stk. 1 nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslov § 110 stk. 1 nr. 7

Værditabsordning:

Boligudlejningsejendomme (herunder også etageejendomme) er ikke på forhånd udelukket fra værditabsordningen i jordforureningslovens kap. 4, hvor Regionen ”rydder op”, så hvis en sådan ejendom kortlægges som forurenet, kan det måske godt betale sig at undersøge om betingelserne i øvrigt er opfyldt, også selv om der er lang ventetid på Regionens oprydning

Relevante lovbestemmelser

Jordforureningslov LBKG nr. 1427 af 4/12 2009.

§§ 2, 3, 4, 5, 8, 12, 12a, 14, 26, 27, 50, 50a, 70, 71, 72a, og 88

Miljøbeskyttelseslov LBKG nr. 879 af 26/6 2010

§ 21

Flyvende plæneklippere igen – ”syn for sagen”

Luftkrigen fortsætter, hedder det i Fyens Stiftstidende søndag den 12/2 om en begivenhed i Nr. Broby, som man også kunne overvære i lokal tv lørdag aften, og hvor der blev fløjet et svævefly med hjælpemotor, af modstanderne kaldet en flyvende plænklipper.

Det var ventet at svæveflyveklubben – trods kommunens modstand – ville lade et fly foretage starter og landinger, men det skete ikke, for flyet – eller plæneklipperen  om man vil – kom fra Vejle, fløj lavt over området  og forsvandt igen.

Hokus pokus så har man ikke overtrådt nogen regel.  Elegant løsning og et fornuftigt initiativ i en sag som denne, så fik man ”syn for sagen”, selvom det - set gennem et fjernsyn - så ud som om flyvehøjden var så lav, at i fald jeg sad og spekulerede på om det var lovligt.

Men ”fuglen er fløjet” og så er det vel et akademisk spørgsmål om den var for langt nede. Ikke noget der er værd at bruge tid på.

Det rigtig interessante er om støjen så er til at leve med.

Det er ikke muligt, at afgøre for den der ikke selv har været til stede, men en ting fremgår dog i al fald tydeligt, både af det der blev sagt og det der er skrevet, og det er, at klubben ikke opnåede hvad den ville, nemlig naboernes accept, så det bliver nok ikke helt nemt, at komme igennem med projektet.

En ting er den omtalte servitut der - som den er beskrevet i avisen - måske hindrer projektet.

En anden ting er, at en ændring af flyvepladesen, fra at være en flyveplads udelukkende til svævefly, til at være en flyveplads til fly med motor, utvivlsomt er en så væsentlig ændring, at man skal igennem en omfattende godkendelsesprocedure efter plan og miljølovgivningen., hvor placeringen skal vurderes, både i forhold til kommune- og lokalplan, og i forhold til miljøbeskyttelsesloven, for flyvepladser er nemlig omfattet af lovens kap. 5 om forurenende virksomhed der ikke må ændres uden særlig godkendelse, og det gælder hvad enten der er en servitut eller ej.

The answer is blowing in the wind – Sandager-Møllerne igen.

Ministeren går ikke ind i sagen.

The answer my friend is blowing in the wind. Sådan sang Bob Dylan i 60´erne og svaret blæser stadig i vinden, også om mindre dystre spørgsmål end dem Bob Dylan stillede. Mølletilhængere og møllemodstandere er i clinch over hele landet, og også i Assens hvor det radikale byrådsmedlem Poul Poulsen nu har fået svar fra miljøminister Ida Auken, der - som ventet - ikke vil gå ind i sagen om byrådets nej til vindmøller i Sandager (Fyens Stiftstidende den 29. januar i lokalsektionen på side 24). Ministeren har tiltro til, at kommunerne samlet set kan løfte opgaven med at udfylde regeringens målsætning, for der er ikke landspolitiske interesser i en konkret placering af vindmøller ved Sandager.

Ny debat.

Helt uventet er det heller ikke, at debatten er blusset op på ny. Poul Poulsen mener, at afslaget skaber usikkerhed om kommuneplanen, og at demokrati ikke kun er, hvad der sker mellem byråd og borger, men også hvad der sker landspolitisk. Modstanderne mener at kommunalpolitikere skal afholde sig fra at føre landspolitik og, at demokratiet har talt. Staten skal  ikke overtrumfe en lokalpolitisk beslutning, og møllerne skal for resten ud på havet. Debatten er noget ophedet, og det er i sig selv trist, for det bør være et grundlæggende vilkår, at man skal respektere hinandens holdninger.

Status i øjeblikket.

Status er i øjeblikket, at kommunerne samlet set har reserveret rigeligt med arealer. Alene i Ringkøbing er der reserveret arealer til 455 MW. Der er efter en foreløbig opgørelse behandlet 31 værditabssager på samlet 550 MW, hvoraf 263 MW er opstillet og nettilsluttet (svarende til 97 møller), men det forlyder også , at der er voksende lokal modstand, og projekter bliver droppet også andre steder end i Assens.

Det er politik og ikke jura

Det er da utvivlsomt rigtigt at afslaget i Assens har skabt usikkerhed om kommuneplanen, men det er en usikkerhed som i grunden hele tiden har været der, og som nødvendigvis må være der hvis ikke lokalplanarbejdet skal være fuldstændig meningsløst. Det er lovligt, at ændre kommuneplanen. Omvendt kan modstanderne heller ikke forvente at netop det nej, der blev resultatet af afstemningen, betyder nej til alle nye projekter i Assens, herunder evt. nye projekter i Sandager, for som jeg tidligere har sagt – ingen kender resultatet før byrådets stemmer er talt op.

Der kan diskuteres meget for og imod og man kan ”slå hinanden i hovedet” med juridiske argumenter, der, som jeg ser det, er lige gode, men reglerne tjener kun det formål, at regulere beslutningsprocessen og ikke beslutningernes indhold.

Grundlæggende handler dette ikke om jura men om energipolitik forstået som vindmøller eller ej. Vindmøller er infrastruktur ligesom veje broer og jernbaner. Man kan få erstatning, men man må finde sig i dem, også selvom mange nok synes erstatningen ikke er nær stor nok.

Det grundlæggende spørgsmål er hvor skal møllerne stå. Som det er lagt op fra regeringen, skal de åbenbart stå der hvor nogen vil investere, men man kunne også – rent politisk – mene at ligesom veje broer og jernbaner skal ligge der hvor folk færdes, så bør vindmøller stå der hvor det blæser mest – man kunne måske med møllemodstanderne sige : ”the answer my friend is blowing in the wind”.