Nyhed – Natur- og Miljøklagenævnet har bestemt, at beskeden erhvervsvirksomhed i boligområder er umiddelbart lovlig, også uanset eventuelle parkeringsproblemer.

Sagen kort:
Natur- og Miljøklagenævnet har i en afgørelse af 29/8 2012 bestemt, at der - uden tilladelse - må drives erhverv i områder hvor det i lokalplanen blot er bestemt, at de er udlagt til boligområder.

Det er dog en forudsætning, at der kun er tale om erhverv, der drives af beboerne selv uden fremmed medhjælp, og hvis ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.

Så længe man ikke overskrider denne grænse, så er erhvervsvirksomhed i boligområde lovlig, og kommunen kan ikke forbyde den med henvisning til lokalplanen.

Eventuelle parkeringsproblemer kan heller ikke give kommunen ret til at gribe ind.

Betydningen

Det interessante i afgørelsen er, at nævnet ikke bare har forholdt sig til en konkret sag, men skrevet en generel afgørelse, og det betyder nok, at kommunerne kommer til at genoverveje deres formuleringer – angående boligområder - i gældende og fremtidige lokalpaner.

Sagen:

Afslaget

Solrød Kommune havde ved en afgørelse af 27. juni 2012 givet afslag på en ansøgning om tilladelse til at drive erhverv fra en ejendom.

Lokalplanen:

Ejendommen lå i et område hvor det i lokalplanen var bestemt

·         at området skulle bruges til boligformål i form af åben-lav bebyggelse,

·         at der på hver grund skulle indrettes parkeringspladser til mindst 2 biler pr. bolig,

·         at ejendommene ikke måtte bruges til nogen form for erhvervsvirksomhed.

Der var dog en mulighed for dispensation, for i lokalplanen stod der, at kommunen kunne tillade:

”at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan etableres på den pågældende ejendom”

Ansøgningen:

Borgeren mente, at parkeringsforholdene var i orden, for der var 2 parkeringspladser på ejendommen, d.v.s.  1 til boligen og 1 til kunderne, så han søgte om dispensation, men fik afslag.

Ifølge ansøgningen ville borgeren drive virksomhed bestående af kostvejledning, yoga- og meditationskonsultationer på en ejendom hvor han selv boede.

Der skulle afholdes 1-3 konsultationer om ugen med individuelle klienter.

Kommunens begrundelse:

Kommunen mente at der i alt skulle være 4 parkeringspladeser på egen grund (ikke på vejen), nemlig 2 til boligdelen og 2 til erhvervsdelen, og at de 2 pladser til erhvervsdelen ikke kunne etableres på offentlig vej.

Afgørelsen:

Natur- og Miljøklagenævnets ændrede afslaget til en tilladelse.

Nævnet mente slet ikke at det var nødvendigt med en tilladelse, når der kun var tale om erhverv der drives af beboeren selv uden fremmed medhjælp, og uden at området ændrer karakter, og evt. parkeringsproblemer kan ikke i sig selv medføre afslag.

Nævnet skrev nemlig bl.a.:

”Selv om en lokalplan udlægger et område til boligformål, kan udøvelse af erhverv fra en bolig i området ikke hindres, når erhvervet udøves af beboeren uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.

Uanset det i Lokalplan 316.2, § 3, stk. 1, er fastsat, at området kun må anvendes til boligformål, er det således i forhold til lokalplanen umiddelbart tilladt i et vist omfang at drive erhverv fra en bolig i området. Dispensation i henhold til lokalplanens § 3, stk. 3, er således kun nødvendig i de tilfælde, hvor erhvervsudøvelsen overskrider grænserne for det umiddelbart lovlige.

Natur- og Miljøklagenævnet finder, at den ansøgte virksomhed, således som den er beskrevet i sagen, vil være umiddelbart lovlig i forhold til lokalplanen. Det forudsættes herved, at virksomheden drives uden ansat medhjælp, og at ejendommen ikke ændrer karakter af at være bolig.

Med hensyn til det af kommunen anførte om, at udlagt vejareal ikke kan tages i anvendelse til parkeringsformål, skal bemærkes, at dette i givet fald må reguleres efter færdselslovgivningen.

Solrød Kommune har ikke med hjemmel i lokalplanens § 3, stk. 1 og stk. 3, kunnet modsætte sig virksomheden, og kommunens afgørelse af 27. juni 2012 ophæves derfor.”

Konklusionen:

Man må altså - uden tilladelse - drive erhverv i områder hvor det i lokalplanen – uden yderligere bemærkninger - blot er bestemt, at de er udlagt til boligområder.

Det er dog en forudsætning, at der kun er tale om erhverv, som man selv driver, som beboer uden fremmed medhjælp, hvis ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt ændres.

Så længe man ikke overskrider denne grænse, så er erhvervsvirksomheden lovlig, og kommunen kan ikke forbyde den med henvisning til lokalplanen.

Eventuelle parkeringsproblemer kan heller ikke give kommunen ret til at gribe ind.

Hvad betyder afgørelsen for gældende og fremtidige lokalplaner:

Det interessante ved afgørelsen er, at nævnet ikke bare har forholdt sig til en konkret sag, men skrevet en generel afgørelse.

Det betyder – som jeg ser det – at selvom man bor i et område der i en lokalplanen er boligområde, så er udgangspunktet nu, at man uden tilladelse må drive erhverv af tilsvarende beskeden karakter fra egen bolig.

Det er et åbent spørgsmål, hvordan kommunerne evt. kan forhindre dette.

Det som nævnet har taget stilling til er den situation, at der i en lokalplan blot står, at et område er udlagt til boliger.

Nævnet har ikke taget stilling til hvorledes det ville have forholdt sig, hvis kommunen f. eks. klart og tydeligt havde skrevet, at enhver form for erhvervsvirksomhed var forbudt.

I så tilfælde vil jeg tro, at nævnet var kommet til det modsatte resultat.

Sagen er bare den, at man i de fleste lokalplaner blot, har skrevet ”boligområde” og så regnet med, at evt. erhverv ville kræve dispensation, men det er altså ikke tilfældet, så afgørelsen kommer nok til at give kommunerne anledning til at genoverveje deres formuleringer i gældende og fremtidige lokalplaner.

Sagen angår planlovens § 58 stk. 1, nr. 4

Den har journal nr. NMK-33-01368 og kan læses på:

http://www.nmknafgoerelser.dk/ShowDoc.aspx?docId=nmk20120829-000a-full

 

 

Køb af forurenet erhvervsejendom – hvad kan det komme til at koste ?

Problemstillingen

Køb af en forurenet erhvervsejendom giver altid anledning til overvejelser om, hvilke skjulte uhyrligheder der gemmer sig under overfladen, og hvad det mon kan komme til at koste.

Hvis man køber en igangværende virksomhed, kan man i værste fald komme til at hæfte for meget store omkostninger til oprensning. Dét er en lang historie som ikke skal fortælles nu.

Køber man derimod bare selve ejendommen er billedet mere nuanceret, særligt hvis det drejer sig om ejendomme hvor der er gamle forureninger med dieselolie og/eller kemikalier, og hvor ejendommen er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2.

Jeg har ofte – som miljøadvokat – fået stillet spørgsmålet om hvad man risikerer ved at købe en sådan ejendom, og hvad der i øvrigt menes med, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2.

Svaret er følgende:

Den korte version:

Køber har ikke pligt til at oprense, og de udgifter og ulemper som han muligvis vil opleve, kommer altså fra forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1.      Særlige regler om håndtering af jord (der opgraves):

2.      Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)

3.      Sundhedsfare (på grund af forureningen)

4.      Underretningspligt overfor lejere og andre (om forureningen)

5.      Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder.

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål

Og hvad menes der så med kortlægning på vidensniveau 2:

Der menes, at myndighederne har registreret, at ejendommen - med sikkerhed - er forurenet.

Den lidt længere version:

Det var den korte version.

Den lidt længere version – for særlig interesserede - kommer her:

Vedrørende kortlægning på vidensniveau 2

Når det er konstateret at en ejendom er forurenet, vil dette blive registreret hos myndighederne.

I jordforureningsloven kaldes denne registrering for ”kortlægning” jfr. lov om jordforurening lovbekendtgørelse nr. 1427 af 12.4.2009 med senere ændringer § 5 der lyder således:

Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Kortlægningen vil være nuanceret i forhold til den risiko, som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse, og der er 3 grader af forurening.

F0:

Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse.

F1:

Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse, forudsat simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves.

F2:

Der er risiko ved ejendommens nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage en nuanceringen).

Gradueringen får betydning for hvor meget eller hvor lidt myndighederne vil tillade i forbindelse med senere ændret anvendelse og den får også betydning for hvordan ejer skal forholde sig med henblik på at forebygge sundhedsfare.

Og hvad betyder så det?

Køber har ikke pligt til at oprense:

Man kan begynde med at fastslå, at køber i den beskrevne situation, ikke risikerer at blive mødt med krav om undersøgelser, boringer eller i værste fald oprensning af ejendommen, og det gælder også selvom køber godt ved, at ejendommen er forurenet.

Et sådan krav kan nemlig efter jordforureningsloven kun stilles til den der anses som forurener, hvilket er defineret som ”…den der i erhvervsmæssigt eller offentligt øjemed driver eller har drevet den virksomhed eller anvendt det anlæg hvorfra forureningen hidrører eller den der pga. uforsvarlig adfærd i øvrigt, er årsag til forureningen.” jfr. § 41 stk. 3

De mulige udgifter som køber pådrager sig og de ulemper som køber muligvis vil opleve, beror altså alene på forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1.                       Håndtering af jord (der opgraves):

Efter jordforureningslovens kapitel 6, gælder der særlige regler om bortskaffelse og anvendelse af jord, som er forurenet. Opgravning og flytning af forurenet jord fra en kortlagt ejendom eller fra en kortlagt del af en ejendom, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen, og der gælder særlige regler for håndteringen af forurenet jord. Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår og under alle omstændigheder skal forurenet jord bortskaffes på særlig måde og de udgifter der er forbundet hermed kan være ganske betydelige.

2.                       Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)

Myndighederne kan i særlige tilfælde forlange (”udstede påbud om”) at forureneren - selvom han ikke længere er ejer ejendommen – alligevel renser op, og så bliver det selvfølgelig nødvendigt sikre, at han kan få adgang til ejendommen, så han kan gøre hvad der skal gøres.

I den situation kan myndighederne forlange, at ejeren (som udgangspunkt uden erstatning) tillader at forureneren kommer og renser op. Kun i ganske særlige tilfælde kan ejeren modsætte sig dette. Et sådant krav kaldes et tålepåbud jfr. § 44, stk. 2.

Det indebærer altså, at køber kan blive mødt med krav om at acceptere ganske omfattende anlægsarbejder/opgravning med deraf følgende gener.

Det er dog forholdsvis sjældent, at myndighederne forlanger at forurenere foretager oprensning af gamle forureninger. Myndighederne har i en lang årrække været og er formentligt fortsat, meget tilbageholdende med at stille sådanne krav.

De tidligere regler var nemlig indrettet således, at myndigheden skulle bevise at forureneren havde handlet uansvarligt (altså set i forhold til der var almindelig god opførsel dengang forureningen opstod), og at denne uansvarlighed i øvrigt var årsag til forureningen, og det var i nogle tilfælde så svært at det hele endte med, at myndighederne selv kom til at betale for de oprensninger de havde forlangt at forureneren skulle foretage.

Hertil kommer at fraflyttede virksomheder nok i en del tilfælde er ophørt med at eksistere.

3.                       Sundhedsfare (på grund af forureningen):

Det forhold, at der på ejendommen er forurenet jord, indebærer (afhængig af gradueringen) en latent risiko for de personer der opholder sig på ejendommen, og det følger af de almindelige regler om grundejers ansvar for potentielt farlige forhold, at grundejeren har pligt til at sikre sig at ejendommens forureningstilstand, ikke udsætter brugernes liv og helbred for fare.

4.                       Underretningspligt til lejere og andre (om forureningen)

Ejeren har nogle nøje beskrevne pligter efter loven nemlig følgende:

• Man skal underrette lejer og formentligt også alle andre brugere, om at der er konstateret forurening på ejendommen jfr. § 70, stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord, skal arbejdet standses jf. jordforureningslovens § 71.
• Den sundhedsmæssig vejledning som ejer modtager fra myndighederne hvis der findes forurening og evt. forbud og krav i den anledning skal videregives til ejendommens lejere og brugere jf. § 72a, stk. 6.
• Man skal underrette lejere og formentligt også andre brugere, hvis ejendommen kortlægges som forurenet jf. § 12, stk. 1, andet punktum.
• Man skal underrette myndighederne hvis man opdager (evt. yderligere) forurening jfr. miljøbeskyttelseslovens § 21.
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser, jf. jordforureningslovens § 88, stk. 1, nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslovens § 110, stk. 1, nr. 7.

5.                       Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder som følge af registreringen (kortlægningen):

Det forhold at ejendommen er registreret (kortlagt) som forurenet, indebærer nogle begrænsninger i muligheden for at udnytte ejendommen.

Efter jordforureningslovens § 8, må en ejendom der er kortlagt som forurenet, ikke uden tilladelse fra kommunen, ændre anvendelse af det kortlagte areal til et såkaldt følsomt formål.

Hvis det kortlagte areal er fastlagt af regionsrådet som et indsatsområde, eller hvis det kortlagte areal anvendes til følsomt formål, skal ejer eller bruger ansøge kommunalbestyrelsen om tilladelse før påbegyndelse af  et bygge og anlægsarbejde på arealet.

Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår for tilladelsen.

Ved følsomt formål forstås, jf. jordforureningslovens § 6, stk. 2, anvendelse til bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, samt rekreativt alment tilgængelige område, kolonihaver, sommerhusgrunde eller institutioner.

Ved særlig indsatsområde, forstås et område hvor forureningen kan have skadelig virkning på grundvandet (særlige drikkevandsinteresser) jf. § 6, stk.1, nr. 1.

Dette betyder på almindelig dansk følgende:

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

• tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
• Foretage bygge og anlægsarbejder, medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution., eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Alt i alt betyder dette, at der kan blive merudgifter ved bygge- og anlægsarbejder, men meget afhænger af hvad køber vil bruge ejendommen til.

6.                       Konklusion:

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål