Skakmat i Ringe – Tommelskruer på langtrukkent strøgbyggeri.

Efter indholdet af Fyns Stiftstidendes lokalsektion i går side 14 har kommunen nu sat tommelskruerne på ejendomsinvestor Hans Jørgensen, men tilsyneladende kun for at få ryddet op og genskabt de offentlige arealer som bygherren har ”lånt”, nemlig den del af centrumpladsen i Ringe, der har henligget som byggeplads siden sommeren 2008. Hvad man bagefter vil gøre ved det ufærdige byggeri, melder historien ikke noget om og med god grund, for det er nærmest umuligt at tvinge en bygherre til at blive færdig med sit byggeri.

Hvor lang tid må byggeriet tage

Nu kan der jo være bygninger som det af ”tekniske grunde” tager lang tid at opføre, men bedømt ud fra avisens oplysninger og de tilgængelige fotos er det vanskeligt, at forestille sig at det skulle være ”teknisk” nødvendigt med en byggeperiode på 3 – 4 år for strøgbyggeriet i Ringe.

I byggeloven § 16 er der en regel om at en byggetilladelse bortfalder hvis man ikke er gået i gang inden ét år, og man har også en forudsætning om at normalt byggeri helst ikke skal vare mere end to år, men der står intet i byggeloven om hvad der skal ske, hvis byggeriet varer længere, som f. eks strøgbyggeriet i Ringe.

Hvad kan man gøre

Hvis der er fejl ved den ufærdige bygning og hvis der af den grund opstår fare for beboere eller andre, så kan kommunen kræve at bygningen rømmes og afspærres Det står i byggelovens § 18, som også gælder byggeri under opførelse, eller hvis der f. eks. på en grund ligger en delvist nedbrændt bygning og/eller uordentlige stakke af byggematerialer, så kan der kræves oprydning.

Hvad kan man ikke gøre

Helsingør kommune forsøgte i 2008 at bruge reglen om, at en byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden ét år, til at tvinge en bygherre til at færdiggøre et byggeri, ved at inddrage byggetilladelsen. Kommunen mente nemlig, at reglen skulle forstås sådan, at det samme måtte være tilfældet hvis byggeriet ikke fortsatte i sædvanligt tempo.

Bygherren klagede til Statsforvaltningen i Hovedstaden og fik ret (sag: STA 12-06-2008)

Statsforvaltningen skrev:

”Vi finder … ikke, at der i bestemmelsen, …. , kan indfortolkes et krav til tempoet for fortsættelse af byggearbejdet efter 1-årsfristens udløb.”
Det samme må gælde for Faaborg Midtfyn Kommune, og konklusionen er altså, at kommunen ikke kan ikke kræve at strøgbyggeriet i Ringe færdiggøres.

Skakmat

Vejchef Flemming Mogensen påpeger at Centrumpladsen er offentligt areal helt ind til sokkelen af byggeriet, og at bygeriet er nået så langt, at der ikke mangler noget udvendigt.

Man må håbe for kommunen, at dette er rigtigt, for hvis byggeriet ikke kan gøres færdigt uden at bygherren bruger i al fald en del af Centrumpladsen, så er kommunen faktisk ved at sætte sig selv skakmat.

”…hvad gør vi nu lille du...” - administration af boligudlejningsejendomme der er kortlagt som forurenede – en kort vejledning, med særlig vægt på ejers/administrators pligter.

Kortlagt som forurenet – og ” hvad gør vi nu lille du?”

Fortidens synder og nutidens sjusk viser sig desværre bl.a. i form af jordforurening, som har konsekvenser for ejere og brugere af faste ejendomme. Jeg tænker ikke her på spørgsmålet om, hvem der skal rydde op eller betale for oprydning, for det er et helt særligt spørgsmål, som der kan skrives (og er blevet skrevet) tykke bøger om. Det der optager den ”uskyldige” ejer, når en ejendom bliver kortlagt som forurenet, er af langt mere lavpraktisk natur nemlig – hvad menes der med kortlagt, og hvad betyder det for mig – kort sagt – ”hvad gør vi nu lille du” ?

Det svirrer med fagudtryk og begreber. Udover ordet kortlagt (som er et fuldstændigt skørt påhit fra lovgivers side – i al fald hvis man ønsker at fremme forståelsen), er der ord som vidensniveau, værditabsordning og F nuancering, og selvom lovens princip er, at den hidtidige brug – som udgangspunkt - kan fortsætte uændret, så er der faktisk nogle ting som især ejere af boligudlejningsejendomme skal gøre, og som det er forbundet med strafansvar at undlade at gøre.

Derfor denne korte vejledning.

Hvordan konstateres jordforurening og hvad er kortlægning

Jordforurening konstateres tilfældigt f.eks. ved byggearbejder o.l. eller fordi der foretages systematisk indsamling af oplysninger om mulige forureningskilder, og i begge tilfælde er det regionen der modtager oplysningerne.

Hvis der er mistanke om forurening registreres det hos Regionen og det er så det man kalder kortlægning. Så længe der kun er tale om mistanke siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 1”. Hvis man er sikker (eller næsten sikker) på at ejendommen er forurenet så siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 2”.

Hvis en ejendom der er kortlagt på ”vidensniveau 2 anvendes til boliger skal Regionen nuancere kortlægningen i forhold til den risiko som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse.

Der er 3 grader af forurening:

F0:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse

F1:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse, forudsat at simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves

F2:

Der er risiko ved ejendommen nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage nuanceringen)

Oplysning om hvorvidt en ejendom er kortlagt som forurenet kan hentes på nettet.

For Region Syddanmarks vedkommende på: http://regionsyddanmark.dk/wm282374

Hvad må man gerne gøre på en forurenet ejendom

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

• Tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til følsomt formål, d.v.s. bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
• Foretage bygge- og anlægsarbejder medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til følsomt formål, eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Man må aldrig flytte forurenet jord udenfor ejendommen eller fra en kortlagt del af ejendommen til en ikke kortlagt del ejendommen uden særskilt tilladelse/anmeldelse.

Vikår

Der er mulighed for at få tilladelse, men der vil blive stillet betingelser (”vilkår”) bl.a. for:

at forhindre at mennesker kommer i kontakt med den forurenede jorden,

at begrænse spredning af forureningen

at forhindre at senere oprydning bliver dyrere

Hvad skal ejer/administrator særligt være opmærksom på

• Ejer skal inden 4 uger underrette lejere når han har modtaget meddelelse om at der er konstateret forurening (altså også inden der er foretaget egentlig kortlægning) jfr. § 70 stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord skal arbejdet standses jfr. § 71.
• Ejer skal inden 4 uger orientere lejerne om den sundhedsmæssige vejledning som han har fået af myndighederne § 72 a stk. 2
• Hvis ejer modtager påbud eller forbud skal lejerne underrettes jfr. § 72a stk. 6
• Ejer skal underrette lejere om kortlægning når han har modtaget meddelelse (§12 stk. 1, 2. pkt.)
• Herudover har ejer – efter miljøbeskyttelsesloven § 21 Pligt til at underrette myndighederne hvis man opdager forurening
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser jfr. jordforureningslov § 88 stk. 1 nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslov § 110 stk. 1 nr. 7

Værditabsordning:

Boligudlejningsejendomme (herunder også etageejendomme) er ikke på forhånd udelukket fra værditabsordningen i jordforureningslovens kap. 4, hvor Regionen ”rydder op”, så hvis en sådan ejendom kortlægges som forurenet, kan det måske godt betale sig at undersøge om betingelserne i øvrigt er opfyldt, også selv om der er lang ventetid på Regionens oprydning

Relevante lovbestemmelser

Jordforureningslov LBKG nr. 1427 af 4/12 2009.

§§ 2, 3, 4, 5, 8, 12, 12a, 14, 26, 27, 50, 50a, 70, 71, 72a, og 88

Miljøbeskyttelseslov LBKG nr. 879 af 26/6 2010

§ 21

Flyvende plæneklippere igen – ”syn for sagen”

Luftkrigen fortsætter, hedder det i Fyens Stiftstidende søndag den 12/2 om en begivenhed i Nr. Broby, som man også kunne overvære i lokal tv lørdag aften, og hvor der blev fløjet et svævefly med hjælpemotor, af modstanderne kaldet en flyvende plænklipper.

Det var ventet at svæveflyveklubben – trods kommunens modstand – ville lade et fly foretage starter og landinger, men det skete ikke, for flyet – eller plæneklipperen  om man vil – kom fra Vejle, fløj lavt over området  og forsvandt igen.

Hokus pokus så har man ikke overtrådt nogen regel.  Elegant løsning og et fornuftigt initiativ i en sag som denne, så fik man ”syn for sagen”, selvom det - set gennem et fjernsyn - så ud som om flyvehøjden var så lav, at i fald jeg sad og spekulerede på om det var lovligt.

Men ”fuglen er fløjet” og så er det vel et akademisk spørgsmål om den var for langt nede. Ikke noget der er værd at bruge tid på.

Det rigtig interessante er om støjen så er til at leve med.

Det er ikke muligt, at afgøre for den der ikke selv har været til stede, men en ting fremgår dog i al fald tydeligt, både af det der blev sagt og det der er skrevet, og det er, at klubben ikke opnåede hvad den ville, nemlig naboernes accept, så det bliver nok ikke helt nemt, at komme igennem med projektet.

En ting er den omtalte servitut der - som den er beskrevet i avisen - måske hindrer projektet.

En anden ting er, at en ændring af flyvepladesen, fra at være en flyveplads udelukkende til svævefly, til at være en flyveplads til fly med motor, utvivlsomt er en så væsentlig ændring, at man skal igennem en omfattende godkendelsesprocedure efter plan og miljølovgivningen., hvor placeringen skal vurderes, både i forhold til kommune- og lokalplan, og i forhold til miljøbeskyttelsesloven, for flyvepladser er nemlig omfattet af lovens kap. 5 om forurenende virksomhed der ikke må ændres uden særlig godkendelse, og det gælder hvad enten der er en servitut eller ej.

The answer is blowing in the wind – Sandager-Møllerne igen.

Ministeren går ikke ind i sagen.

The answer my friend is blowing in the wind. Sådan sang Bob Dylan i 60´erne og svaret blæser stadig i vinden, også om mindre dystre spørgsmål end dem Bob Dylan stillede. Mølletilhængere og møllemodstandere er i clinch over hele landet, og også i Assens hvor det radikale byrådsmedlem Poul Poulsen nu har fået svar fra miljøminister Ida Auken, der - som ventet - ikke vil gå ind i sagen om byrådets nej til vindmøller i Sandager (Fyens Stiftstidende den 29. januar i lokalsektionen på side 24). Ministeren har tiltro til, at kommunerne samlet set kan løfte opgaven med at udfylde regeringens målsætning, for der er ikke landspolitiske interesser i en konkret placering af vindmøller ved Sandager.

Ny debat.

Helt uventet er det heller ikke, at debatten er blusset op på ny. Poul Poulsen mener, at afslaget skaber usikkerhed om kommuneplanen, og at demokrati ikke kun er, hvad der sker mellem byråd og borger, men også hvad der sker landspolitisk. Modstanderne mener at kommunalpolitikere skal afholde sig fra at føre landspolitik og, at demokratiet har talt. Staten skal  ikke overtrumfe en lokalpolitisk beslutning, og møllerne skal for resten ud på havet. Debatten er noget ophedet, og det er i sig selv trist, for det bør være et grundlæggende vilkår, at man skal respektere hinandens holdninger.

Status i øjeblikket.

Status er i øjeblikket, at kommunerne samlet set har reserveret rigeligt med arealer. Alene i Ringkøbing er der reserveret arealer til 455 MW. Der er efter en foreløbig opgørelse behandlet 31 værditabssager på samlet 550 MW, hvoraf 263 MW er opstillet og nettilsluttet (svarende til 97 møller), men det forlyder også , at der er voksende lokal modstand, og projekter bliver droppet også andre steder end i Assens.

Det er politik og ikke jura

Det er da utvivlsomt rigtigt at afslaget i Assens har skabt usikkerhed om kommuneplanen, men det er en usikkerhed som i grunden hele tiden har været der, og som nødvendigvis må være der hvis ikke lokalplanarbejdet skal være fuldstændig meningsløst. Det er lovligt, at ændre kommuneplanen. Omvendt kan modstanderne heller ikke forvente at netop det nej, der blev resultatet af afstemningen, betyder nej til alle nye projekter i Assens, herunder evt. nye projekter i Sandager, for som jeg tidligere har sagt – ingen kender resultatet før byrådets stemmer er talt op.

Der kan diskuteres meget for og imod og man kan ”slå hinanden i hovedet” med juridiske argumenter, der, som jeg ser det, er lige gode, men reglerne tjener kun det formål, at regulere beslutningsprocessen og ikke beslutningernes indhold.

Grundlæggende handler dette ikke om jura men om energipolitik forstået som vindmøller eller ej. Vindmøller er infrastruktur ligesom veje broer og jernbaner. Man kan få erstatning, men man må finde sig i dem, også selvom mange nok synes erstatningen ikke er nær stor nok.

Det grundlæggende spørgsmål er hvor skal møllerne stå. Som det er lagt op fra regeringen, skal de åbenbart stå der hvor nogen vil investere, men man kunne også – rent politisk – mene at ligesom veje broer og jernbaner skal ligge der hvor folk færdes, så bør vindmøller stå der hvor det blæser mest – man kunne måske med møllemodstanderne sige : ”the answer my friend is blowing in the wind”.

EU har i 2009 åbnet for vandscooter-sejlads, og det er nu omsider gået op for de danske myndigheder – ny bekendtgørelse trådt i kraft 27/1 2012.

EU har i 2009 åbnet for vandscooter-sejlads, og det er nu omsider gået op for de danske myndigheder – ny bekendtgørelse trådt i kraft 27/1 2012.

Er man tilhænger af vand og fart, har man hidtil haft et problem, i al fald hvis man har tilfredsstillet sit behov ved hjælp af havets motorcykel – den såkaldte vandscooter, og hvad er så en vandscooter?

Tja - iflg. den nye bendtgørelse er en vandscooter:

”et fartøj med en længde på under 4 m, der har indbygget forbrændingsmotor med vandstrålepumpe som hovedfremdrivningsmiddel, og som er beregnet til at skulle betjenes af en eller flere personer, som sidder, står eller knæler på - snarere end i - skroget.”

Det har længe været forbudt sejle med en sådan indretning udenfor særligt udpegede områder, og gjorde man det alligevel, så fik man bøde.

Selv om jeg godt nok ikke selv har prøvet det, er det – i al fald for mig – vanskeligt, at forstå, at det skulle gøre nogen særlig forskel for miljøet, om man sidder i skroget på en speedbåd eller overskrævs på skroget af en vandstråledrevet ”havmotorcykel”, men i den danske bekendtgørelse om vandscootere stod der indtil i går i § 2, ”…sejlads med vandscootere m.v. på søterritoriet er forbudt…. sejlads kan dog ske efter tilladelse fra kommunalbestyrelserne”, og det betød i praksis, at der ikke var ret mange steder hvor man måtte sejle.

Det har EU lavet om på, for den 4/6 2009 bestemte EU-Domstolen i en svensk retssag (MAD2009.687), at et generelt forbud mod brug af vandscootere uden for offentlige vandveje er ulovligt, fordi det skader salget af vandscootere, og at ”…de svenske myndigheder …havde pligt til inden for en rimelig frist at udpege tilstrækkeligt mange lokaliteter til brug for vandscootere”.

De danske myndigheder har nu udstedt en bekendtgørelse (bek. nr. 23 af 6/1 2012) hvor udgangspunktet er lige det omvendte af hvad det hidtil har været.

Nu er sejlads med vandscooter udenfor 300 m. fra kystlinjen tilladt overalt undtagen i internationale naturbeskyttelsesområder, vildtreservater og fredede områder.

Bekendtgørelsen trådte i kraft i går den 27/1 2012, og den gælder forresten også for sejlads med luftpudefartøjer og andre motordrevne sportsfartøjer af tilsvarende karakter, der er konstrueret til at blive fremført af personer, som sidder, står eller knæler på - snarere end i - skroget.

Man kan så undre sig over, at der skulle gå 2,5 år før reglerne blev lavet om.

Afslag på tilladelse til detail- eller udvalgsvarebutik – giv ikke op – der kan være skjulte reserver, og man kan ”stå i kø”

Afslag på tilladelse til detail- eller udvalgsvarebutik – giv ikke op – der kan være
skjulte reserver, og man kan ”stå i kø”

Det kan være vanskeligt, at få tilladelse til etablering af butikker, fordi kommunerne kun må tillade et vist samlet antal butikskvadratmeter, og for de meget store butikkers vedkommende er der også begrænsninger i antallet, så hvis der er flere ansøgere må kommunen træffe et valg, som det f. eks. skete for nylig da Odense Kommune valgte at tildele ejerne af det nye butikscenter på godsbanearealet den kommende ”kvote” af meget store udvalgsvarebutikker.

Den samlede pulje af butikskvadratmeter i kommunens forskellige områder kan hurtigt blive fyldt op, for det er ikke alene de faktisk etablerede butikker der tæller med, men også de butikker der er givet principtilladelse til.

Har man fået en principtilladelse til et antal butikskvadratmeter så er praksis, at arealet er reserveret i 3 år, og der er ikke pligt til at bygge.

Hvis puljen er brugt op, når man søger, så får man nej, men inden man tager et sådant nej for pålydende, skal man lige overveje følgende.

For det første er det ikke altid, at kommunens arealopgørelser er korrekte, og for det andet bør man bede om at komme til at ”stå i kø”.

Efter planlovens § 5t stk. 2, skal man ved beregning af butiksarealer fradrage arealer til personalekantine,  personaletoiletter,  personale fitnessfaciliteter og personalepauserum dog max. 200 kvm.

Denne bestemmelse kom ind i loven i 2007 og kommunernes arealopgørelser bygger ofte på indberetninger foretaget før 2007. Med henvisning til den bestemmelse, har jeg derfor selv haft held til at få kommuner til at ”omberegne” det udnyttede og reserverede areal således, at der på den måde er blevet skabt ”ekstra luft” i puljen.

Det kan også være en god idé at fastholde ansøgningen på den måde, at man beder kommune om at stille sagen i bero så ansøgningen bliver liggende, med henblik på at få tildelt de kvadratmeter, der måtte blive ledige, ved at en eller flere principtilladelser udløber uden at være udnyttet.

Kort sagt – giv ikke op - der er måske skjulte reserver, og det kan være en god idé, at stille sig i kø.

Grænse for huse i Torø Huse – en (måske) nyttig kommentar!

Grænse for huse i Torø Huse – en (måske) nyttig kommentar!

Selvom Assens kommune er positiv overfor projektet, har tidligere borgmester Ole Hansen nu to gange fået afslag på at udstykke 15-20 byggegrunde ved Torø Huse, fordi udstykningsområdet ligger på den forkerte side af (”søværts”) strandbeskyttelseslinjen.

Det fremgår af artikel i Fyens Stiftstidende den 2. januar lokalsektion s. 20 – 21, at Ole Hansen ved den sidste ansøgning havde sat sin lid til, at Assens Kommune ved en lovændring fra sept. 2011 har fået en særstilling i forhold til planloven.

Hvad er det med denne særstilling:

Torø huse ligger i den såkaldte kystnærhedszone d.v.s. mindre end 3 km. fra kysten, og kommunen kunne derfor indtil sept. 2011 kun tillade byudvikling hvis der var (som hedder i loven):

 ”…en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering…”

Efter den nye lov kan kommunen få tilladelse til, at se bort fra denne betingelse.

Problemet for Ole Hansen er bare, at reglen om strandbeskyttelseslinjen – som slet ikke står i planloven men i naturbeskyttelsesloven - stadig gælder og den får man ikke dispensation fra - det er der slet ingen tvivl om!

Hvor ligger strandbeskyttelseslinjen?

Når man nu ikke kan få dispensation, er det selvfølgelig afgørende hvor linjen præcis ligger.

Udgangspunktet er 300 m. fra kysten, men spørgsmålet er hvor man regner fra.

Ejendomsmægler Søren Edlefsen, der også er med i projektet ikke er enig i strandbeskyttelseslinjens beliggenhed, for (som der står): ”Det kommer an på om man tager udgangspunkt i den gamle strandbeskyttelseslinje ved stranden eller sivene ved indsøen…”

Det er rigtigt at strandbeskyttelseslinjen som udgangspunkt regnes fra kysten, men det er ikke sådan, at kommunen i hver enkelt sag skal overveje hvor linjen præcis ligger, for det er nemlig fastlagt af en strandbeskyttelseskommission ”en gang for alle” og det skal kommunen rette sig efter

Kan strandbeskyttelseslinjen flyttes?

Jeg er ikke bekendt med de terrænforhold som Edlefsen nævner, men hans bemærkning antyder, at der – som forholdene er i dag – er mere end 300 m. fra kysten til udstykningsområdet, og hvis det er fordi der har været tilvækst til kysten så bør man kontakte ministeriet og foreslå en ændring i linjens forløb.

Det er der nemlig mulighed for i naturbeskyttelseslovens § 69a stk. 2 hvor der står, at ministeren kan revidere strandbeskyttelseslinjen hvis der er sket en væsentlig tilbagerykning eller tilvækst af kysten.