EU har i 2009 åbnet for vandscooter-sejlads, og det er nu omsider gået op for de danske myndigheder – ny bekendtgørelse trådt i kraft 27/1 2012.

EU har i 2009 åbnet for vandscooter-sejlads, og det er nu omsider gået op for de danske myndigheder – ny bekendtgørelse trådt i kraft 27/1 2012.

Er man tilhænger af vand og fart, har man hidtil haft et problem, i al fald hvis man har tilfredsstillet sit behov ved hjælp af havets motorcykel – den såkaldte vandscooter, og hvad er så en vandscooter?

Tja - iflg. den nye bendtgørelse er en vandscooter:

”et fartøj med en længde på under 4 m, der har indbygget forbrændingsmotor med vandstrålepumpe som hovedfremdrivningsmiddel, og som er beregnet til at skulle betjenes af en eller flere personer, som sidder, står eller knæler på - snarere end i - skroget.”

Det har længe været forbudt sejle med en sådan indretning udenfor særligt udpegede områder, og gjorde man det alligevel, så fik man bøde.

Selv om jeg godt nok ikke selv har prøvet det, er det – i al fald for mig – vanskeligt, at forstå, at det skulle gøre nogen særlig forskel for miljøet, om man sidder i skroget på en speedbåd eller overskrævs på skroget af en vandstråledrevet ”havmotorcykel”, men i den danske bekendtgørelse om vandscootere stod der indtil i går i § 2, ”…sejlads med vandscootere m.v. på søterritoriet er forbudt…. sejlads kan dog ske efter tilladelse fra kommunalbestyrelserne”, og det betød i praksis, at der ikke var ret mange steder hvor man måtte sejle.

Det har EU lavet om på, for den 4/6 2009 bestemte EU-Domstolen i en svensk retssag (MAD2009.687), at et generelt forbud mod brug af vandscootere uden for offentlige vandveje er ulovligt, fordi det skader salget af vandscootere, og at ”…de svenske myndigheder …havde pligt til inden for en rimelig frist at udpege tilstrækkeligt mange lokaliteter til brug for vandscootere”.

De danske myndigheder har nu udstedt en bekendtgørelse (bek. nr. 23 af 6/1 2012) hvor udgangspunktet er lige det omvendte af hvad det hidtil har været.

Nu er sejlads med vandscooter udenfor 300 m. fra kystlinjen tilladt overalt undtagen i internationale naturbeskyttelsesområder, vildtreservater og fredede områder.

Bekendtgørelsen trådte i kraft i går den 27/1 2012, og den gælder forresten også for sejlads med luftpudefartøjer og andre motordrevne sportsfartøjer af tilsvarende karakter, der er konstrueret til at blive fremført af personer, som sidder, står eller knæler på - snarere end i - skroget.

Man kan så undre sig over, at der skulle gå 2,5 år før reglerne blev lavet om.

Afslag på tilladelse til detail- eller udvalgsvarebutik – giv ikke op – der kan være skjulte reserver, og man kan ”stå i kø”

Afslag på tilladelse til detail- eller udvalgsvarebutik – giv ikke op – der kan være
skjulte reserver, og man kan ”stå i kø”

Det kan være vanskeligt, at få tilladelse til etablering af butikker, fordi kommunerne kun må tillade et vist samlet antal butikskvadratmeter, og for de meget store butikkers vedkommende er der også begrænsninger i antallet, så hvis der er flere ansøgere må kommunen træffe et valg, som det f. eks. skete for nylig da Odense Kommune valgte at tildele ejerne af det nye butikscenter på godsbanearealet den kommende ”kvote” af meget store udvalgsvarebutikker.

Den samlede pulje af butikskvadratmeter i kommunens forskellige områder kan hurtigt blive fyldt op, for det er ikke alene de faktisk etablerede butikker der tæller med, men også de butikker der er givet principtilladelse til.

Har man fået en principtilladelse til et antal butikskvadratmeter så er praksis, at arealet er reserveret i 3 år, og der er ikke pligt til at bygge.

Hvis puljen er brugt op, når man søger, så får man nej, men inden man tager et sådant nej for pålydende, skal man lige overveje følgende.

For det første er det ikke altid, at kommunens arealopgørelser er korrekte, og for det andet bør man bede om at komme til at ”stå i kø”.

Efter planlovens § 5t stk. 2, skal man ved beregning af butiksarealer fradrage arealer til personalekantine,  personaletoiletter,  personale fitnessfaciliteter og personalepauserum dog max. 200 kvm.

Denne bestemmelse kom ind i loven i 2007 og kommunernes arealopgørelser bygger ofte på indberetninger foretaget før 2007. Med henvisning til den bestemmelse, har jeg derfor selv haft held til at få kommuner til at ”omberegne” det udnyttede og reserverede areal således, at der på den måde er blevet skabt ”ekstra luft” i puljen.

Det kan også være en god idé at fastholde ansøgningen på den måde, at man beder kommune om at stille sagen i bero så ansøgningen bliver liggende, med henblik på at få tildelt de kvadratmeter, der måtte blive ledige, ved at en eller flere principtilladelser udløber uden at være udnyttet.

Kort sagt – giv ikke op - der er måske skjulte reserver, og det kan være en god idé, at stille sig i kø.

Grænse for huse i Torø Huse – en (måske) nyttig kommentar!

Grænse for huse i Torø Huse – en (måske) nyttig kommentar!

Selvom Assens kommune er positiv overfor projektet, har tidligere borgmester Ole Hansen nu to gange fået afslag på at udstykke 15-20 byggegrunde ved Torø Huse, fordi udstykningsområdet ligger på den forkerte side af (”søværts”) strandbeskyttelseslinjen.

Det fremgår af artikel i Fyens Stiftstidende den 2. januar lokalsektion s. 20 – 21, at Ole Hansen ved den sidste ansøgning havde sat sin lid til, at Assens Kommune ved en lovændring fra sept. 2011 har fået en særstilling i forhold til planloven.

Hvad er det med denne særstilling:

Torø huse ligger i den såkaldte kystnærhedszone d.v.s. mindre end 3 km. fra kysten, og kommunen kunne derfor indtil sept. 2011 kun tillade byudvikling hvis der var (som hedder i loven):

 ”…en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering…”

Efter den nye lov kan kommunen få tilladelse til, at se bort fra denne betingelse.

Problemet for Ole Hansen er bare, at reglen om strandbeskyttelseslinjen – som slet ikke står i planloven men i naturbeskyttelsesloven - stadig gælder og den får man ikke dispensation fra - det er der slet ingen tvivl om!

Hvor ligger strandbeskyttelseslinjen?

Når man nu ikke kan få dispensation, er det selvfølgelig afgørende hvor linjen præcis ligger.

Udgangspunktet er 300 m. fra kysten, men spørgsmålet er hvor man regner fra.

Ejendomsmægler Søren Edlefsen, der også er med i projektet ikke er enig i strandbeskyttelseslinjens beliggenhed, for (som der står): ”Det kommer an på om man tager udgangspunkt i den gamle strandbeskyttelseslinje ved stranden eller sivene ved indsøen…”

Det er rigtigt at strandbeskyttelseslinjen som udgangspunkt regnes fra kysten, men det er ikke sådan, at kommunen i hver enkelt sag skal overveje hvor linjen præcis ligger, for det er nemlig fastlagt af en strandbeskyttelseskommission ”en gang for alle” og det skal kommunen rette sig efter

Kan strandbeskyttelseslinjen flyttes?

Jeg er ikke bekendt med de terrænforhold som Edlefsen nævner, men hans bemærkning antyder, at der – som forholdene er i dag – er mere end 300 m. fra kysten til udstykningsområdet, og hvis det er fordi der har været tilvækst til kysten så bør man kontakte ministeriet og foreslå en ændring i linjens forløb.

Det er der nemlig mulighed for i naturbeskyttelseslovens § 69a stk. 2 hvor der står, at ministeren kan revidere strandbeskyttelseslinjen hvis der er sket en væsentlig tilbagerykning eller tilvækst af kysten.

Nej til vindmøller ved Sandager – men er det også enden på den historie.

Nej til vindmøller ved Sandager – men er det også enden på den historie.

Som det fremgår af Fyens Stiftstidende i dag den 22 dec. (lokalsektion s. 16 – 17) har byrådet i Assens med det snævrest mulige flertal sagt nej til vindmølleprojektet ved Sandager, og det spørgsmål der nu er rejst i avisen er, om det kan tænkes, at staten blander sig og bruger sin såkaldte ”call in” beføjelse”  – og hvad er så det?

Der står i planlovens § 3, ”…miljøministeren kan til varetagelse af landsplanmæssige interesser pålægge en kommunalbestyrelse, at vedtage en plan med et nærmere bestemt indhold…” og ministeren har efter planlovens § 28 ret til, at nedlægge veto mod en ændring af kommuneplanen.

Umiddelbart skulle man altså tro, at en indblanding var mulig, men sandheden er, at ministeren skal respektere nærdemokratiet, og at hun ikke bare kan bruge disse bestemmelser efter forgodtbefindende.

Som der står i § 3, skal der være landsplanmæssige interesser, og det betyder, at bestemmelsen kun kan bruges til at sikre overordnede samfundsnødvendige projekter.

Kommunalbestyrelsen har indtil videre kun sagt nej til vindmøller på en konkret placering, og det er vanskeligt, at forestille sig, at der skulle være overordnede samfundsøkonomiske interesser forbundet med at placere vindmøller netop ved Sandager, så mit bedste bud er, at ministeren hverken kan eller vil blande sig.

Vindmøller og oversvømmelser – Nærdemokratiet på prøve & Julemandens røde ører

Vindmøller og oversvømmelser – Nærdemokratiet på prøve &  Julemandens røde ører

Hvad kan man bruge kommuneplanen til

Nærdemokratiet er på prøve i øjeblikket, for bølgerne går højt i strid om vindmøller og oversvømmelser, som f. eks. i Stiftstidende 4-12-2011 hvor personerne bag et vindmølleprojektet på Barløse Mark mener, der er blevet taget usaglige metoder i brug mod dem. De mener ikke, at kommunen kan sige nej.

Det ser også ud til, at borgmesteren nu siger ja (jf. Fyens Stiftstidende den 11-12-2011), men om møllerne kommer eller ikke kommer, det er en politisk beslutning, som byrådet skal træffe, og i politik skal man ikke være for sikker, før byrådets stemmer er talt op.

Det juridiske spørgsmål i den forbindelse er hvad borgerne kan bruge kommuneplanen til.

Erstatningskrav

Personerne bag vindmølleprojektet på Barløse Mark truer med erstatningskrav, hvis det bliver et nej.

De har investeret i forhold til kommuneplanen og opkøbt 4 ejendomme samt lavet forskellige rapporter, så hvis politikerne siger stop nu vil det svare til et tab på 3,5 mill. kr, som de vil have erstattet.

Om farven på Julemandens ører

På Nordfyn synes det omvendt, at være tilfældet, at private har investeret i modstrid med kommuneplanen, for under overskriften ”Unik kulturarv ender i vandet” beskrives det i Fyens Stiftstidende den 15/12 2012 hvordan naturgenopretningen af Gyldensteens Strand ved etablering af en sø på tidligere inddæmmede arealer truer et unikt kulturlandskab nemlig det inddæmmede område med pumpemøller, kanaler, sluser og dæmninger.

Formanden for Kulturmiljøråd Fyn Ellen Varming konstaterer at beskyttelsen af dette kulturlandskab er skrevet ind i Nordfyns Kommunes Kommuneplan i 2009/2010.

Hun udtaler, at den nye ejers advokat må have sovet i timen, da fonden erhvervede de godt 600 HA landbrugsjord uden at få øje på de særlige interesser, der er indskrevet i kommuneplanen – ”…han må have mere røde ører end selve julemanden …bemærker formanden”

Nu er der næppe mange der kender farven på julemandens ører. Det er da muligt, at fondens advokat har overset noget – det kan vi ikke vide, men man skal gøre sig klart at kommuneplaner kun har begrænset rækkevidde.

Hvad siger loven om kommuneplaner:

Allerførst skal man skelne mellem kommuneplan og lokalplan.

En lokalplan er bindende, men det er ikke lokalplaner vi taler om her, vi taler om kommuneplan.

Borgerne kan ikke altid regne med, at kommuneplanen bliver gennemført, og man kan heller ikke vide sig sikker mod ændringer, for det er nemlig rigtigt, som det siges af udvalgsformand Kim Johansen i Nordfyns Kommune ”…en kommuneplan kan ændres … det er en dynamisk plan”

Det der gælder juridisk er, at kommuneplanen ikke stifter hverken rettigheder eller forpligtelser for borgerne.

Det er derfor for egen risiko, hvis man investerer i overensstemmelse med kommuneplanen.

Man kan nemlig risikere, at kommunen - når den får en byggeansøgning der er i overensstemmelse med kommuneplanen - nedlægger et såkaldt § 14 forbud og derefter laver en lokalplan som hindrer projektet, og det kan kommunen gøre uden at betale erstatning.

Omvendt kan det være fornuftigt at investere i projekter, selvom disse ikke er i overensstemmelse med gældende kommuneplan, for hvis man har politisk medvind, så kan det nemlig lade sig gøre, at få den ændret.

Man kan slutte med at sige, at vi heller ikke kan vide noget om farven på advokatens ører J

”Villaejere tjener på nabostrid om stranden ved Østerøvej - en kommentar”

”Villaejere tjener på nabostrid om stranden ved Østerøvej - en kommentar”

Overskriften:

”Villaejere tjener på nabostrid”

Sådan lyder den noget misvisende overskrift i Fyens Stiftstidende, Nyborg den 4/12 2011.

Baggrunden er (i al fald som den fremgår af avisen) den, at en villaejer Jens Hald Østerøvej 19 har rejst sag og krævet, at Nyborg kommune skal anerkende, at han er blevet ejer af 2 strandarealer.

Det ene fordi der er en ældgammel aftale om leje (kommunen har i øvrigt ikke krævet leje i årevis) og det andet fordi skiftende ejere altid har brugt arealet når hækken skulle klippes.

Præcedens:

Kommunen har valgt, at acceptere kravet, og har nu åbenbart også valgt, at acceptere lignende krav fra andre grundejere på samme vej.

Hvad der er op eller ned i sagen, kan man ikke afgøre ud fra avisen, men en ting er i al fald forkert.

Der står i billedteksten:

”Striden om strandarealet foran villaen Østerøvej 19 har skabt præcedens: Nu risikerer kommunen at skulle aflevere strandareal for 5 mill. kr. til de øvrige villaejere”

Hvad siger loven:

Hvis man kan bevise, at man i meget lang tid har brugt en del af naboens ejendom, som om man var ejer af den, så bliver man ejer af den del man har brugt – vel at mærke uden at skulle betale noget som helst.

Det er det man kalder at ”vinde hævd”.

Spørgsmålet er så hvor længe man skal bruge en del af naboens ejendom inden man ”vinder hævd”.

Det afhænger af hvad man har gjort.

Hvis det er helt klart, at man opfører sig som ejer af den del man bruger, f.eks. hvis hækken er plantet et stykke inde på naboens ejendom, eller garagen f. eks. er bygget hen over skellet, så bliver man ejer af den del man har brugt efter kun 20 år.

Det står i Christian den 5.´s Danske Lov fra 1683 pkt. 5-5-1.

Hvis det er mindre klart, at man opfatter sig som ejer, altså hvis man blot har brugt arealet som ejer, uden at der er hæk eller garage, så skal det have varet lige så længe nogen kan huske.

Ingen må kunne huske at det nogen sinde har været anderledes, og det skal have varet mindst en 40 – 50 år. Det er det man kalder alderstidshævd.

Misvisende:

På den baggrund er det klart, at striden mellem Jens Hald og kommunen ikke kan skabe præcedens. Hvis kommunen accepterer krav fra andre lodsejere, så må det være fordi de andre lodsejere også har vundet hævd, og ikke fordi Jens Hald har ”vundet” sin sag.

Den reelle baggrund er, at kommunen har været passiv, og ikke ”passet på sit skel eller sine rettigheder efter lejekontrakten”

Det er det der koster 5 mill. kr.

Noget andet er, at det nok er umuligt, for en kommune, at gå rundt og ”bevogte” alle sine ”Skel”

Opsparingen blev et hul i jorden – men hvad siger loven?

Opsparingen blev et hul i jorden – men hvad siger loven?

I Fyens Stiftstidende den 12-11-2011 kunne man læse følgende overskrift:

”Opsparingen blev et hul i jorden”

I sandhed en skræmmende overskrift, og så meget desto mere foruroligende, når man i artiklen kan læse, at Helene Rasmussen og Finn Ravnø fra Ringe hen ad vejen i form af renter kommer til at betale 400.000,- kr. for at få fjernet forurenet jord fra den grund som de i god tro købte i 2004.

Helene Rasmussen og Finn Ravnø siger:

”…vi vil gerne kunne bruge vores have og få et almindeligt haveliv, og vi vil også gerne ud af registeret med forurenede grunde, for hvem vil købe et hus hvor grunden er forurenet ?...”

Ja hvem vil det, efter at have læst en sådan overskrift – sikkert ingen, og det er synd for det hører med til historien, at det måske ikke altid behøver at gå så galt.

Hvad siger loven:

I jordforeningslovens § 41 står der bl. a. følgende.

For forureninger, der sker den 1. januar 2001 eller senere, kan miljømyndigheden, ….  meddele forureneren  påbud om at fjerne en konstateret forurening …… og som forurener anses:

1.        Den, der i erhvervsmæssigt eller offentligt øjemed driver eller drev den virksomhed eller anvender eller anvendte det anlæg, hvorfra forureningen hidrører. Forureningen eller en del heraf skal være sket i den pågældende driftsperiode.

2.        Andre, der har forårsaget en forurening, såfremt forureningen skyldes uforsvarlig adfærd

En næsten uforståelig lovtekst selv for jurister, men meningen er, at det er forureneren og kun forureneren der er ansvarlig.

Hvis man ikke selv har forurenet så kan man aldrig blive ansvarlig, heller ikke selvom man køber en ejendom som man godt ved er forurenet.

Det er rigtigt, at forurenede ejendomme kommer i et register, men der er mange som ”lever med” en forurenet ejendom.

At en grund er forurenet betyder ikke nødvendigvis, at den er farlig for beboerne, og når man ikke er ansvarlig og derfor ikke har pligt til at rense op så er den økonomiske byrde til at overse, hvis man altså ser bort fra den psykologiske effekt der ligger i at det naturligvis påvirker prisen negativt hvis alle er bange for at det påvirker prisen negativt, og en overskrift som ”opsparingen blev til et hul i jorden” er med til at forstærke denne effekt.

Det hører derfor – efter min mening - med til et afbalanceret billede af problemstillingen, at man altså ikke har pligt til at rense op, og at en grund kan godt være registreret som forurenet, uden at forureningen er til fare for beboerne.

I Helene Rasmussen´s og Finn Ravnø´s tilfælde var overfladejorden dog så forurenet, at man end ikke kunne gå på græsset med bare tæer, så der er forståeligt, at de har valgt, at rense op for egen regning, for der kommer ikke andre og gør det.