Bygge-skelet skaber uro i Søndersø!

Baggrund iflg. avisen:

Under overskriften ”Politisag mod ejer af bygge-skelet” berettes der i dag den 5/10 2012 om en sag fra Søndersø hvor et bygnings-skelet i mange år har skæmmet indkørslen til byen.

Kommunen solgte i 2008 Ejendommen Vesterled 30, Søndersø (tilsyneladende med vilkår om at der skulle bygges), og køberen fik også byggetilladelse til en bolig med tilhørende brugtbilsforretning incl. klargøringshal.

Der er blevet støbt fundament og rejst et bærende stålskelet, men derefter er byggeriet tilsyneladende gået i stå, og det har nu siden 2005 henligget til irritation for naboerne og frustration for kommunen som har tilbagekaldt byggetilladelsen, og meldt ejeren til politiet fordi han ikke har søgt om ny byggetilladelse eller revet skelettet ned.

Kommunen har også startet en civil sag med henblik på at få ejendommen tilbage

Der kommer en politisag:

Fyns Politi udtaler, at det kan komme på tale med tvangsbøder hvis ejeren ikke overholder en frist om at rive bygningerne ned inden 1. november.

En ”tynd sag”  for politiet

Nu er det altid svært, at vurdere en sag alene ud fra hvad der står i avisen, men hvis der ikke er andre oplysninger end dem der refereres, så bliver det nok op ad bakke for politiet, for selvom det måske forekommer utroligt, så er det juridisk set faktisk en ”tynd sag” som politiet har fået på halsen. Der står nemlig intet sted i loven, at man kan tilbagekalde en byggetilladelse bare fordi byggeriet går langsomt.

Der har været en tilsvarende sag i Helsingør kommune som i 2008 forsøgte at bruge reglen om, at en byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden ét år, til at tvinge en bygherre til at færdiggøre et byggeri, ved at inddrage byggetilladelsen. Kommunen mente nemlig, at reglen skulle forstås sådan, at det samme måtte være tilfældet hvis byggeriet ikke fortsatte i sædvanligt tempo.

Bygherren klagede til Statsforvaltningen i Hovedstaden og fik ret (sag: STA 12-06-2008)

Statsforvaltningen skrev:

”Vi finder … ikke, at der i bestemmelsen, …. , kan indfortolkes et krav til tempoet for fortsættelse af byggearbejdet efter 1-årsfristens udløb.”

Det bliver spændende at se, hvad der bliver resultatet i sagen fra Søndersø, og især om det meget langvarige forløb kan betyde at afgørelsen i denne sag bliver anderledes.

Spørgsmålet har i øvrigt også været aktuelt i en sag fra Ringe – se blogindlæg ”Skatmat i Ringe” :

http://miljoeadvokaten.blogspot.dk/2012/02/skakmat-i-ringe-tommelskruer-pa.html

Civil sag:

Jeg tror som sagt det bliver svært for politiet med en straffesag. Omvendt er der langt mere kød på den anden del af sagen nemlig den civile sag, for som der også står i avisen så har kommunen efter vilkårene i handlen et krav på at få ejendommen tilbage hvis der ikke bygges, og som sagen er beskrevet er det ret åbenbart at der ikke er bygget færdig indenfor en rimelig frist.

 

 

Nyhed – Natur- og Miljøklagenævnet har bestemt, at beskeden erhvervsvirksomhed i boligområder er umiddelbart lovlig, også uanset eventuelle parkeringsproblemer.

Sagen kort:
Natur- og Miljøklagenævnet har i en afgørelse af 29/8 2012 bestemt, at der - uden tilladelse - må drives erhverv i områder hvor det i lokalplanen blot er bestemt, at de er udlagt til boligområder.

Det er dog en forudsætning, at der kun er tale om erhverv, der drives af beboerne selv uden fremmed medhjælp, og hvis ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.

Så længe man ikke overskrider denne grænse, så er erhvervsvirksomhed i boligområde lovlig, og kommunen kan ikke forbyde den med henvisning til lokalplanen.

Eventuelle parkeringsproblemer kan heller ikke give kommunen ret til at gribe ind.

Betydningen

Det interessante i afgørelsen er, at nævnet ikke bare har forholdt sig til en konkret sag, men skrevet en generel afgørelse, og det betyder nok, at kommunerne kommer til at genoverveje deres formuleringer – angående boligområder - i gældende og fremtidige lokalpaner.

Sagen:

Afslaget

Solrød Kommune havde ved en afgørelse af 27. juni 2012 givet afslag på en ansøgning om tilladelse til at drive erhverv fra en ejendom.

Lokalplanen:

Ejendommen lå i et område hvor det i lokalplanen var bestemt

·         at området skulle bruges til boligformål i form af åben-lav bebyggelse,

·         at der på hver grund skulle indrettes parkeringspladser til mindst 2 biler pr. bolig,

·         at ejendommene ikke måtte bruges til nogen form for erhvervsvirksomhed.

Der var dog en mulighed for dispensation, for i lokalplanen stod der, at kommunen kunne tillade:

”at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan etableres på den pågældende ejendom”

Ansøgningen:

Borgeren mente, at parkeringsforholdene var i orden, for der var 2 parkeringspladser på ejendommen, d.v.s.  1 til boligen og 1 til kunderne, så han søgte om dispensation, men fik afslag.

Ifølge ansøgningen ville borgeren drive virksomhed bestående af kostvejledning, yoga- og meditationskonsultationer på en ejendom hvor han selv boede.

Der skulle afholdes 1-3 konsultationer om ugen med individuelle klienter.

Kommunens begrundelse:

Kommunen mente at der i alt skulle være 4 parkeringspladeser på egen grund (ikke på vejen), nemlig 2 til boligdelen og 2 til erhvervsdelen, og at de 2 pladser til erhvervsdelen ikke kunne etableres på offentlig vej.

Afgørelsen:

Natur- og Miljøklagenævnets ændrede afslaget til en tilladelse.

Nævnet mente slet ikke at det var nødvendigt med en tilladelse, når der kun var tale om erhverv der drives af beboeren selv uden fremmed medhjælp, og uden at området ændrer karakter, og evt. parkeringsproblemer kan ikke i sig selv medføre afslag.

Nævnet skrev nemlig bl.a.:

”Selv om en lokalplan udlægger et område til boligformål, kan udøvelse af erhverv fra en bolig i området ikke hindres, når erhvervet udøves af beboeren uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.

Uanset det i Lokalplan 316.2, § 3, stk. 1, er fastsat, at området kun må anvendes til boligformål, er det således i forhold til lokalplanen umiddelbart tilladt i et vist omfang at drive erhverv fra en bolig i området. Dispensation i henhold til lokalplanens § 3, stk. 3, er således kun nødvendig i de tilfælde, hvor erhvervsudøvelsen overskrider grænserne for det umiddelbart lovlige.

Natur- og Miljøklagenævnet finder, at den ansøgte virksomhed, således som den er beskrevet i sagen, vil være umiddelbart lovlig i forhold til lokalplanen. Det forudsættes herved, at virksomheden drives uden ansat medhjælp, og at ejendommen ikke ændrer karakter af at være bolig.

Med hensyn til det af kommunen anførte om, at udlagt vejareal ikke kan tages i anvendelse til parkeringsformål, skal bemærkes, at dette i givet fald må reguleres efter færdselslovgivningen.

Solrød Kommune har ikke med hjemmel i lokalplanens § 3, stk. 1 og stk. 3, kunnet modsætte sig virksomheden, og kommunens afgørelse af 27. juni 2012 ophæves derfor.”

Konklusionen:

Man må altså - uden tilladelse - drive erhverv i områder hvor det i lokalplanen – uden yderligere bemærkninger - blot er bestemt, at de er udlagt til boligområder.

Det er dog en forudsætning, at der kun er tale om erhverv, som man selv driver, som beboer uden fremmed medhjælp, hvis ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt ændres.

Så længe man ikke overskrider denne grænse, så er erhvervsvirksomheden lovlig, og kommunen kan ikke forbyde den med henvisning til lokalplanen.

Eventuelle parkeringsproblemer kan heller ikke give kommunen ret til at gribe ind.

Hvad betyder afgørelsen for gældende og fremtidige lokalplaner:

Det interessante ved afgørelsen er, at nævnet ikke bare har forholdt sig til en konkret sag, men skrevet en generel afgørelse.

Det betyder – som jeg ser det – at selvom man bor i et område der i en lokalplanen er boligområde, så er udgangspunktet nu, at man uden tilladelse må drive erhverv af tilsvarende beskeden karakter fra egen bolig.

Det er et åbent spørgsmål, hvordan kommunerne evt. kan forhindre dette.

Det som nævnet har taget stilling til er den situation, at der i en lokalplan blot står, at et område er udlagt til boliger.

Nævnet har ikke taget stilling til hvorledes det ville have forholdt sig, hvis kommunen f. eks. klart og tydeligt havde skrevet, at enhver form for erhvervsvirksomhed var forbudt.

I så tilfælde vil jeg tro, at nævnet var kommet til det modsatte resultat.

Sagen er bare den, at man i de fleste lokalplaner blot, har skrevet ”boligområde” og så regnet med, at evt. erhverv ville kræve dispensation, men det er altså ikke tilfældet, så afgørelsen kommer nok til at give kommunerne anledning til at genoverveje deres formuleringer i gældende og fremtidige lokalplaner.

Sagen angår planlovens § 58 stk. 1, nr. 4

Den har journal nr. NMK-33-01368 og kan læses på:

http://www.nmknafgoerelser.dk/ShowDoc.aspx?docId=nmk20120829-000a-full

 

 

Køb af forurenet erhvervsejendom – hvad kan det komme til at koste ?

Problemstillingen

Køb af en forurenet erhvervsejendom giver altid anledning til overvejelser om, hvilke skjulte uhyrligheder der gemmer sig under overfladen, og hvad det mon kan komme til at koste.

Hvis man køber en igangværende virksomhed, kan man i værste fald komme til at hæfte for meget store omkostninger til oprensning. Dét er en lang historie som ikke skal fortælles nu.

Køber man derimod bare selve ejendommen er billedet mere nuanceret, særligt hvis det drejer sig om ejendomme hvor der er gamle forureninger med dieselolie og/eller kemikalier, og hvor ejendommen er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2.

Jeg har ofte – som miljøadvokat – fået stillet spørgsmålet om hvad man risikerer ved at købe en sådan ejendom, og hvad der i øvrigt menes med, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2.

Svaret er følgende:

Den korte version:

Køber har ikke pligt til at oprense, og de udgifter og ulemper som han muligvis vil opleve, kommer altså fra forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1.      Særlige regler om håndtering af jord (der opgraves):

2.      Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)

3.      Sundhedsfare (på grund af forureningen)

4.      Underretningspligt overfor lejere og andre (om forureningen)

5.      Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder.

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål

Og hvad menes der så med kortlægning på vidensniveau 2:

Der menes, at myndighederne har registreret, at ejendommen - med sikkerhed - er forurenet.

Den lidt længere version:

Det var den korte version.

Den lidt længere version – for særlig interesserede - kommer her:

Vedrørende kortlægning på vidensniveau 2

Når det er konstateret at en ejendom er forurenet, vil dette blive registreret hos myndighederne.

I jordforureningsloven kaldes denne registrering for ”kortlægning” jfr. lov om jordforurening lovbekendtgørelse nr. 1427 af 12.4.2009 med senere ændringer § 5 der lyder således:

Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Kortlægningen vil være nuanceret i forhold til den risiko, som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse, og der er 3 grader af forurening.

F0:

Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse.

F1:

Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse, forudsat simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves.

F2:

Der er risiko ved ejendommens nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage en nuanceringen).

Gradueringen får betydning for hvor meget eller hvor lidt myndighederne vil tillade i forbindelse med senere ændret anvendelse og den får også betydning for hvordan ejer skal forholde sig med henblik på at forebygge sundhedsfare.

Og hvad betyder så det?

Køber har ikke pligt til at oprense:

Man kan begynde med at fastslå, at køber i den beskrevne situation, ikke risikerer at blive mødt med krav om undersøgelser, boringer eller i værste fald oprensning af ejendommen, og det gælder også selvom køber godt ved, at ejendommen er forurenet.

Et sådan krav kan nemlig efter jordforureningsloven kun stilles til den der anses som forurener, hvilket er defineret som ”…den der i erhvervsmæssigt eller offentligt øjemed driver eller har drevet den virksomhed eller anvendt det anlæg hvorfra forureningen hidrører eller den der pga. uforsvarlig adfærd i øvrigt, er årsag til forureningen.” jfr. § 41 stk. 3

De mulige udgifter som køber pådrager sig og de ulemper som køber muligvis vil opleve, beror altså alene på forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1.                       Håndtering af jord (der opgraves):

Efter jordforureningslovens kapitel 6, gælder der særlige regler om bortskaffelse og anvendelse af jord, som er forurenet. Opgravning og flytning af forurenet jord fra en kortlagt ejendom eller fra en kortlagt del af en ejendom, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen, og der gælder særlige regler for håndteringen af forurenet jord. Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår og under alle omstændigheder skal forurenet jord bortskaffes på særlig måde og de udgifter der er forbundet hermed kan være ganske betydelige.

2.                       Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)

Myndighederne kan i særlige tilfælde forlange (”udstede påbud om”) at forureneren - selvom han ikke længere er ejer ejendommen – alligevel renser op, og så bliver det selvfølgelig nødvendigt sikre, at han kan få adgang til ejendommen, så han kan gøre hvad der skal gøres.

I den situation kan myndighederne forlange, at ejeren (som udgangspunkt uden erstatning) tillader at forureneren kommer og renser op. Kun i ganske særlige tilfælde kan ejeren modsætte sig dette. Et sådant krav kaldes et tålepåbud jfr. § 44, stk. 2.

Det indebærer altså, at køber kan blive mødt med krav om at acceptere ganske omfattende anlægsarbejder/opgravning med deraf følgende gener.

Det er dog forholdsvis sjældent, at myndighederne forlanger at forurenere foretager oprensning af gamle forureninger. Myndighederne har i en lang årrække været og er formentligt fortsat, meget tilbageholdende med at stille sådanne krav.

De tidligere regler var nemlig indrettet således, at myndigheden skulle bevise at forureneren havde handlet uansvarligt (altså set i forhold til der var almindelig god opførsel dengang forureningen opstod), og at denne uansvarlighed i øvrigt var årsag til forureningen, og det var i nogle tilfælde så svært at det hele endte med, at myndighederne selv kom til at betale for de oprensninger de havde forlangt at forureneren skulle foretage.

Hertil kommer at fraflyttede virksomheder nok i en del tilfælde er ophørt med at eksistere.

3.                       Sundhedsfare (på grund af forureningen):

Det forhold, at der på ejendommen er forurenet jord, indebærer (afhængig af gradueringen) en latent risiko for de personer der opholder sig på ejendommen, og det følger af de almindelige regler om grundejers ansvar for potentielt farlige forhold, at grundejeren har pligt til at sikre sig at ejendommens forureningstilstand, ikke udsætter brugernes liv og helbred for fare.

4.                       Underretningspligt til lejere og andre (om forureningen)

Ejeren har nogle nøje beskrevne pligter efter loven nemlig følgende:

• Man skal underrette lejer og formentligt også alle andre brugere, om at der er konstateret forurening på ejendommen jfr. § 70, stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord, skal arbejdet standses jf. jordforureningslovens § 71.
• Den sundhedsmæssig vejledning som ejer modtager fra myndighederne hvis der findes forurening og evt. forbud og krav i den anledning skal videregives til ejendommens lejere og brugere jf. § 72a, stk. 6.
• Man skal underrette lejere og formentligt også andre brugere, hvis ejendommen kortlægges som forurenet jf. § 12, stk. 1, andet punktum.
• Man skal underrette myndighederne hvis man opdager (evt. yderligere) forurening jfr. miljøbeskyttelseslovens § 21.
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser, jf. jordforureningslovens § 88, stk. 1, nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslovens § 110, stk. 1, nr. 7.

5.                       Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder som følge af registreringen (kortlægningen):

Det forhold at ejendommen er registreret (kortlagt) som forurenet, indebærer nogle begrænsninger i muligheden for at udnytte ejendommen.

Efter jordforureningslovens § 8, må en ejendom der er kortlagt som forurenet, ikke uden tilladelse fra kommunen, ændre anvendelse af det kortlagte areal til et såkaldt følsomt formål.

Hvis det kortlagte areal er fastlagt af regionsrådet som et indsatsområde, eller hvis det kortlagte areal anvendes til følsomt formål, skal ejer eller bruger ansøge kommunalbestyrelsen om tilladelse før påbegyndelse af  et bygge og anlægsarbejde på arealet.

Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår for tilladelsen.

Ved følsomt formål forstås, jf. jordforureningslovens § 6, stk. 2, anvendelse til bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, samt rekreativt alment tilgængelige område, kolonihaver, sommerhusgrunde eller institutioner.

Ved særlig indsatsområde, forstås et område hvor forureningen kan have skadelig virkning på grundvandet (særlige drikkevandsinteresser) jf. § 6, stk.1, nr. 1.

Dette betyder på almindelig dansk følgende:

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

• tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
• Foretage bygge og anlægsarbejder, medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution., eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Alt i alt betyder dette, at der kan blive merudgifter ved bygge- og anlægsarbejder, men meget afhænger af hvad køber vil bruge ejendommen til.

6.                       Konklusion:

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål

Vandmanden er utilfreds: ”ud med de uduelige vandløb” - endelig et indlysende rigtigt budskab i debatten om vandplaner!

Vandmanden er utilfreds.

De nye vandplaner som har til formål at øge naturværdien i det danske landskab - bl.a. ved at vores vandløb ikke længere skal oprenses i samme omfang som tidligere - fylder efterhånden mere og mere i den offentlige debat som f. eks. i Fyens Stiftstidende Lørdag den 4/8 hvor der under overskriften ”Vandmanden er ikke tilfreds” endnu en gang fortælles om vandplanerne, men denne gang – som noget nyt og befriende – med et indlysende rigtigt budskab fra Biolog og tidligere cheføkonom i Naturstyrelsen Bent Lauge Madsen i avisen kaldet ”vandmanden”

Vild uenighed.
Det er ellers svært at se hvad der er op ned i denne sag, hvor man tilsyneladende kun er enige om en ting, nemlig at når vand ikke kan løbe væk så kommer der oversvømmelser.

Hvor meget der bliver oversvømmet, hvad det koster, og om det har nogen særlig gavnlig effekt for naturen det er der vild uenighed om.

Landbrugets organisationer mener at der vil komme et tab på 3 cifrede milliardbeløb og har stævnet staten. Staten mener, at det koster 52 mill. kr. om året, og naturværdier kan ikke sådan prissættes.

Flade vandløb skal ud af planerne

Selvom ”Vandmanden”, som det fremgår af avisen, har viet meget af sit liv til at hæve naturværdien i de danske vandløb, mener han at de nye vandplaner er et stort tilbageskridt, og at de hviler på et ringe fagligt grundlag. Han mener at indsatsen i planerne skulle have været langt mere differentieret, og at de flade vandløb aldrig skulle have været taget med.

Fordi:

I flade arealer er strømmen langsom. Det er også grunden til, at man ser så mange snorlige vandløb i flade arealer – ellers bevæger vandet sig ikke, og hvis der ikke er tilstrækkelig bevægelse i vandet, så er det slet ikke muligt, at skabe naturværdi eller ”god økologisk tilstand” som det kaldes i vandplanerne. For at der kan skabes liv skal der være strøm, og hvis man ikke renser op, så kommer der mudder og vandløbet går i stå.

Det er ”Ebberød Bank” at skabe meningsløse oversvømmelser

Jeg forstår Bent Lauge Madsens synspunkt på den måde at der er mange vandløb i flade arealer, som kun vedbliver at eksistere som vandløb fordi de regelmæssigt renses op. Hvis det er rigtigt, så er det også rigtigt, at man er ude i noget der til forveksling ligner ”Ebberød Bank” hvis man vil begrænse retten til at oprense sådanne vandløb – for det får man ikke andet ud af end oversvømmelser – som er meningsløse uanset hvor store (eller små) og hvor dyre (eller ikke særligt dyre) de end måtte være.

Lad os håbe at biologerne i ministeriet vil lytte til dette indlysende rigtige budskab fra en tidligere kollega.

Nye regler om sagsbehandlingen af klager til Natur- og Miljøklagenævnet giver en tiltrængt forenkling af klagesystemet på Plan- og Miljørettens område

Nye og forenklede sagsbehandlingsregler træder i kraft 1-8-2012:

Natur- og Miljøklagenævnet er klageinstans i en lang række love herunder bl.a. Planloven, Miljøbeskyttelsesloven, Jordforureningsloven, Husdyrbrugsloven, Vandløbsloven og Naturbeskyttelsesloven.

Hver lov har hidtil haft sine egne regler om hvordan der kan klages, hvor klagen skal sendes hen og hvordan klagesagen skal behandles.

Dette er slut fra og med i dag den 1. august 2012 hvor en ny lov træder i kraft, nemlig Lov nr. 580 af 18-6-2012 som ”ensretter” sagsbehandlingsreglerne for i alt 25 forskellige love.

Sagsbehandlingsreglerne i forbindelse med klage til natur- og Miljøklagenævnet er nu i det væsentlig ens for alle love på Plan- og Miljøområdet, og det er en tiltrængt forenkling.

Link til loven:

https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=142121

Indholdet af de nye sagsbehandlingsregler

• Hvor skal klagen sendes hen:
• Klagen skal sendes til den myndighed, der har truffet afgørelsen.
• Sagens behandling hos den myndighed der har truffet afgørelsen
• Den myndighed der har truffet afgørelsen skal overveje om den vil fastholde sin afgørelse
• Hvis afgørelsen fastholdes skal myndigheden senest 3 uger efter klagefristens udløb:
• Skriftligt tage stilling til de enkelte klagepunkter.
• Videresende sagen til Natur- og Miljøklagenævnet.
• Sende kopi til alle der er involveret i klagesagen
• Hvis den myndighed der har truffet afgørelsen efter at sagen er fremsendt til nævnet (undtagelsesvis) starter forhandlinger med klagerne skal nævnet orienteres.
• Sagens behandling hos Natur- og Miljøklagenævnet
• Frist for bemærkninger
• Klagerne og evt. andre som har (såkaldt) retlig interesse i sagen har – når de har fået besked om at sagen er videresendt - en frist på 3 uger til at sende evt. yderligere kommentarer til Natur- og Miljøklagenævnet.
• Ved evt. forhandlinger
• Nævnet kan – men skal ikke nødvendigvis – midlertidigt stoppe sagsbehandlingen hvis der startes forhandlinger mellem klager og den myndighed der har truffet afgørelsen.
• Kun behandle de forhold der er klaget over?
• Nævnet skal som udgangspunkt kun behandle de forhold, der er klaget over.
• Der er eksempler på at Natur- og Miljøklagenævnet på visse sagsområder hidtil brugt unødvendigt mange ressourcer på at behandle spørgsmål, som der ikke er klaget over.
• Afgørelse eller hjemvisning
• Der er nu i Loven om Natur- og Miljøklagenævnet indført en ny regel i § 12b hvor der står:
• ”Nævnet skal, når en sag undtagelsesvis hjemvises, redegøre for nævnets overvejelser i forbindelse med behandlingen af de klagepunkter, der har ført til hjemvisningen. Nævnet skal ligeledes vejlede myndigheden i 1. instans om, hvorledes sagen på disse punkter skal behandles.”
• Natur- og miljøklagenævnet har altid haft (og har fortsat) den mulighed at man kan hjemvise en sag d.v.s. sende sagen tilbage til ny behandling hos den myndighed der har truffet afgørelsen
• Formålet med den nye regel er at nævnet skal færdigbehandle flere sager eller i al fald give grundig, operationel vejledning, hvis der hjemvises.

Bag facaden på facadereglerne – facadeballade i Nyborg

Må ikke skilte som andre

Under overskriften ”Atter facaballade” kunne man i stiftstidende den 23 juni læse, at ejendomsmægler Palle Reimer ikke kan få godkendt sit forslag til facadeskiltning på en ny boligbutik i baggersgade 4 i Nyborg, selv om forslaget ikke afviger meget fra facadeskiltningen andre steder i byen.

Kommunen er enig, men….

Kommunen er enig i, at der er mange eksempler på skiltning magen til Palle Reimers, som kommunen ikke griber ind overfor, men det skyldes ifølge formanden for erhvervs og udviklingsudvalget Hans Henrik Kongsmark ”…at facaderne er udformet inden nye regler trådte i kraft – her kan vi ikke med loven i hånden kræve facaderne ændret. Men de nye butikker – som Palle Reimers – er underlagt de nye regler…”

Reglerne

De regler der tales om står i Nyborg Kommunes lokalplan nr. 142 fra 9. oktober 2006 og i et tillæg som blev vedtaget 14. februar 2012.

se:

http://www.kulturarv.dk/fileadmin/user_upload/kulturarv/fysisk_planlaegning/dokumenter/lp_142_Nyborg2.pdf

og

http://www.nyborg.dk/~/media/Files/Nyborg_DK/Borger/BoligFlytningBygegeri/Lokalplaner/Planomraade1/lokpl%20suppl%20142%20endv.ashx

Formålet med planerne

Lokalplan nr. 142 indeholder ikke alene en lang række flotte fotos af Nyborgs smukke gamle bevaringsværdige huse, men også en spændende gennemgang af byens historie, og tager man de ”politiske briller” på kan man kun være enig i formålet nemlig at bevare det historiske miljø ved at skabe et levende bymiljø

Det er spændende læsning, som bestemt kan anbefales

Bag facaden på facadereglerne

Tager man de ”juridiske briller” på, og går om bag facaden på facadereglerne, må man også være enig med Hans Henrik Kongsmark, selv om det ser mærkeligt ud, at der kan være store forskelle på hvad der er lovligt henholdsvis det ene og det andet sted.

Det er nemlig rigtigt, at lokalplaner kun gælder for fremtidige forhold, og man kan ikke med en lokalplan tvinge nogen til at lave om på eksisterende forhold.

Derfor vil der altid være en periode, hvor der gælder forskellige regler for henholdsvis gamle og nye butikker. Det må man finde sig i, for sådan er systemet indrettet.

”Den succesfulde påfyldning af olietanken” – om olietyveri, oliespild og andre hændelser

Olietyveriet på Agernæsmindevej

Under overskriften ”Oliespild er et dybt hul i jorden” og ledsaget af et foto af en faretruende udgravning fortælles der i dag i Stiftstidende sektion 2 side 23 om, at et tyveri af olie til en værdi af ca. 10.000 kr. fra ejendommen Agernæsmindevej 23 har medført, at der nu skal renses op for ca. 2,7 mill. kr. Det hele begyndte med en tom olietank, og (som der står i avisen):

 ”…da olieselskabet ruller forbi for anden eller tredje gang for at putte frisk olie i tanken, tager balladen fart. Da manden skal starte oliefyret, så ser han, at der løber en tyk stråle fra et hul midt på olietanken. Nogen har på et tidspunkt boret hul i tanken og stjålet 600 til 800 liter fyringsolie…”

Tyven er utvivlsomt ligeglad med hvor meget det koster at rydde op efter ham, men det er frustrerende, at forsikringsselskaberne og dermed indirekte os alle skal påføres en så vanvittig udgift, blot fordi nogen vil spare 10.000 kr. - og hvad kan vi så bruge det til - ikke meget - for sådan er det jo ofte med tyverier. Det juridisk interessante ved denne hændelse – og det man bør tage ved lære af - er, at der gik nogen tid – og dermed løb en del olie ud - inden hullet blev opdaget.

Hvem burde have opdaget det og hvornår ?

Den succesfulde påfyldning af olietanken

Som der også står i samme artikel så er olietyverier populære og der har været en del hændelser.

Jeg synes at det er på sin plads at berette om en af de mere ”farverige” af slagsen – en sandfærdig beretning fra hverdagslivet – som jeg har valgt at kalde ”Den succesfulde påfyldning af olietanken”, fordi det var det udtryk som en af mine kolleger valgte bruge under en efterfølgende retssag – et udtryk som var mildt sagt misvisende i sammenhængen.

Beretningen lyder således:

Påfyldningen af olietanken

En dag i oktober ankom en olietankbil til en sjællandsk ejendom, hvor olieselskabet havde en aftale om automatisk levering efter ”graddage”. Chaufføren rullede slangen ud, skruede låget af, fyldte tanken op med 1.160 ltr. fyringsolie, skruede låget på, rullede slangen sammen, efterlod en meddelelse om leveringen og kørte igen.

Alt i alt endnu en rimelig kedsommelig uproblematisk opgave løst på bedste vis, hvis det ikke lige havde været fordi, den pågældende olietank ikke var tilsluttet til noget som helst, hvilket selvfølgelig betød at olien, der lige var påfyldt, uhindret løb ud ad afgangsrøret i den anden ende af tanken og ned på jorden.

Det sjællandske ægtepar, lad os kalde dem Andersen, som forholdsvis kort forinden havde købt ejendommen, konstaterede samme dag, at de godt nok havde mistet det meste af 1.160 ltr. fyringsolie, men at de til gengæld var blevet ”beriget” med et naturfænomen, som vistnok er uhyre sjældent på vore breddegrader, nemlig en boblende oliesø på ejendommen.

Når olietanken ikke var tilsluttet, skyldtes det, at det var en ny (brugt) tank, som hr. Andersen havde købt af en kollega. Den gamle tank, som fortsat var tilsluttet og funktionsdygtig, stod, hvor den hele tiden havde stået, nemlig i garagen, og det var til denne tank, at olieselskabet regelmæssigt havde leveret olie. Aftalen om levering af olie efter graddage var ikke indgået med familien Andersen men med den tidligere ejer af ejendommen.

Den nye tank stod udenfor garagen, og hr. Andersen var ved at bygge et skur uden om den. Der skulle komme en smed og slutte den til, men smeden havde altså desværre endnu ikke været der, da olietankbilen kom.

Familien Andersen gjorde det rigtige (og det eneste lovlige), de ringede til kommunen.

Hvad siger loven om oliespild

Hvis man handler uforsvarligt, så skal man rydde op, og det gælder for alle – både private og erhvervsdrivende.

I den konkrete sag betød det, at hvis chaufføren burde have vidst, at tanken ikke var tilsluttet og at olien løb ud i den anden ende, så var det selskabets ansvar at rydde op.

Som erhvervsdrivende har man desuden et såkaldt objektivt ansvar, d.v.s. man er forpligtet til at rydde op hvis man spilder olie, uanset om man har eller ikke har handlet uforsvarligt.

Det betyder for et olieselskabs vedkommende, at man har det fulde ansvar indtil olien er fyldt på tanken.

Påbud til olieselskabet

Kommunen krævede, at olieselskabet (og ikke ejeren) skulle rydde op og skrev bl.a.:

”Da forureningen er sket i forbindelse med påfyldningen, påbydes De hermed i.h.t. § 40 i jordforureningsloven at foretage undersøgelse af forureningens udbredelse samt klarlægge, hvordan følgerne af forureningen kan afhjælpes”

Olieselskabet (d.v.s. selskabets forsikringsselskab) betalte i første omgang for oprydningen, men krævede pengene refunderet af kommunen.

Selskabet mente nemlig, at kravet om undersøgelser (og oprydning) var ulovligt.

Afgangsrøret fra tanken var nemlig kun 3 m.m. i diameter og ikke særligt synligt, så det kunne godt passe når chaufføren sagde, at han ikke havde haft grund til mistanke om, at der skulle være noget galt, og selskabet mente ikke at forureningen var ”sket fra selskabets tankbil” men derimod fra kundens egen mangelfulde tank – hvad der jo teknisk set også var rigtigt.

Selskabets mente at ansvaret var ophørt ved (som man kaldte det) ”Den succesfulde påfyldning af olietanken”.

Sagen blev herefter ført i alle instanser, og den endte i Højesteret.

Der var ikke megen tvivl om at chaufføren var i såkaldt god tro, og det, som retten skulle afgøre, var altså, om den såkaldte succesfulde påfyldning af olietanken kunne ”gælde for” en ”aflevering”.

Afgørelsen:

Højesteret ”skar igennem” og afgjorde sagen på den mest simple og den eneste rigtige måde.

Det kan godt være, at olieselskabets ansvar for olien ophører ved påfyldning på en tank, og det kan også godt være, at der forelå en aftale om automatisk påfyldning, men aftalen var indgået med den tidligere ejer og vedrørte den gamle tank.

Olieselskabet kunne naturligvis ikke slippe for ansvar ved at komme og fylde den forkerte tank op.

Tja – så er det, at man siger til sig selv: ”Det er da oplagt”, og i øvrigt forekommer det at være noget af en overdrivelse ligefrem, at kalde påfyldningen ”succesfuld”, når man tænker på, at olien løb ud i den anden ende. Det udtryk kunne man godt have undladt.

Hvad kan man lære af det

Familien Andersen var ikke selv part i sagen, fordi kommunen ”gik efter” olieselskabet. men sagen kunne godt være blevet ”farlig” for familien Andersen, for alt andet lige er det naturligvis ikke forsvarligt at undlade at tilslutte sin olietank eller at opstille en utilsluttet brugt tank på en måde, så der kunne ske forvekslinger, og det er også rigtigt hvad der står i avisen i dag, nemlig at man skal holde øje med sit olieforbrug, så evt. utætheder hurtigt bliver opdaget. Gør man ikke det, så har man ansvaret for den ekstra olie der løber ud, og det er jo ikke sikkert, at forsikringen dækker.