Utroligt men sandt – møbelbutikker sendt til tælling – en (delvis) ujuridisk kommentar

Sendt til tælling.
Under overskriften ”strid om hvor møbelbutikker skal ligge” berettes der i Stiftstidende den 22/3 om, at naturstyrelsen - til trods for at butikkerne og kommunen er enige - har nedlagt veto mod et forslag til kommuneplantillæg, som tillader møbelbutikker ved rosengårdscentret.

Utroligt men sandt
Det lyder utroligt, men det er sandt. Naturstyrelsen har faktisk ret til at nedlægge veto mod en kommuneplan, hvis planen er i strid med statslige interesser.
Der findes en oversigt over disse statslige interesser og i den står der bl.a., at man, i et område, som det der ligger ved rosengårdscentret, kan tillade:
”butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler (særlig pladskrævende varer), jfr. dog planlovens § 11e stk. 7”.
Nu skulle man jo så tro at sagen var lige ud ad landevejen, men det er den ikke, for i planlovens § 11e, stk. 7. står der, at kommunen skal forklare hvorfor, placering i bymidten ikke lader sig gøre, eller sagt på en anden måde, møbelbutikker skal være i bymidten, hvis det kan lade sig gøre.  
Det er derfor klart, at Naturstyrelsen interesserer sig for placeringen af møbelbutikker.
Det er simpelthen en del af styrelsens opgaver – ikke et ondt ord om det - men der er 2 ting som undrer mig.

Kommunens standpunkt.
Før det første forekommer det mig at placering udenfor bymidten er velbegrundet i forslaget, for i forslaget står der nemlig:
”Møbelbutikker etableres i stigende grad med et tilhørende lager, hvor kunder har direkte afhentning ved butikken. Det er vurderet i forbindelse med denne planlægning, at disse butikstyper er uhensigtsmæssige at placere i forbindelse med bymidten. Det er ikke er foreneligt med
Odense Kommunes intentioner i Trafik- og mobilitetsplanen om trafikal fredeliggørelse af bymidten. Trafik- og mobilitetsplanen omfatter hele bykernen og også evt. udvidelser af denne.
Der er aktuelt rummelighed i bymidten til etablering af større butiksvolumener, men disse butikker
er ikke egnede til anvendelse til butikskoncepter med lager og direkte kundeafhentning
af større volumener. Etablering af møbelbutikkers tilknyttede lagerfaciliteter er tillige vanskelige at indpasse i Odenses intime middelalder bymiljø. Odense Kommunes bydelscentre er generelt udbyggede og forsyner mere afgrænsede bydele. Aflastningscenter SØ har en restrummelighed, der i den gældende lokalplan er bundet til 1. sal og derfor ikke er egnet til møbelbutikker med tilhørende lager”
Om kommunen så kan overbevise Naturstyrelsen – ja det vil tiden vise.

Meningsløs lovgivning.
For det andet er det for mig en ”gåde” hvorfor politikerne på Christiansborg har fået den meningsløse idé, at netop møbelbutikker skal være i bymidten, når alle og enhver ved, at de rigtig store møbelbutikker umuligt kan placeres i bymidten, og at det derfor reelt kun er de mindre butikker man stuver sammen hvor det er uhensigtsmæssigt.
Nogen burde ”tale med Christiansborg”

Ærgerligt, men lov er lov – og dog - hvor der er en vilje er der (måske) en vej.

Sagen:

”Med lov skal land bygges” – sådan stod der i Valdemar Sejrs Jyske lov fra 1241, og sådan stod der (næsten) også i Fyens Stiftstidende i dag om naturstyrelsens afslag på tilladelse til at indhegne et bynært areal i Munkebo, så Kerteminde Civile Hundeførerforening kan bruge det til træning.

Arealet er velegnet, det ligger klods op ad Munkebo by, og mellem arealet og vandet er der både en landevej og en husrække, men arealet er ikke i byzone, og det ligger nærmere end 300 m. fra kysten, så derfor må man ingenting uden tilladelse fra Naturstyrelsen, og den har man altså ikke fået.

Begrundelsen:

Kontorchef Niels Bjøkbom fra Naturstyrelsen siger til avisen, at det ikke har nogen betydning hvordan omgivelserne ellers er. Strandbeskyttelseszonen er en forbudszone, og forbuddet håndhæves meget strengt – ”hvis vi bare sagde ja for at være nogle flinke fyre, så kom Danmark til at se helt anderledes ud…..så vi er nødt til at følge lovens bogstav”. Dette er af journalisten – særdeles rammende – oversat til ”Ærgerligt men lov er lov”.

Afslaget er ”lige efter bogen”

Dette er slet ikke overraskende, for sådan er praksis, og denne sag er ingen undtagelse.

Afgørelsen er ”lige efter bogen”, og så vidt man kan læse i avisen, var foreningen også skeptisk, og det var - som det nu har vist sig – med god grund.

Fra kommunens side peger man bl.a. på der er givet tilladelse til et skur med en varmeveksler, og at hvis man solgte jorden til en landmand, så måtte han – helt uden tilladelse - indhegne for kreaturer.

Men en varmeveksler må nødvendigvis placeres der hvor varmen skal bruges, og landmænd kan kun ”dyrke” jorden der hvor den ligger.

Foreningen kan derimod godt være et andet sted, og så får man ikke lov.

Strandbeskyttelseslinjen gælder ikke i byzone, og arealet ligger så det vil være helt naturligt at inddrage det til byzone på et eller andet tidspunkt, men det kræver – på samme måde – en særlig begrundelse som næppe kan være, at det skal bruges til hundetræning

Hundetræning er måske også landbrugsmæssig drift

Kommunen er selv inde på undtagelsen i Landbrugsloven.

Undtagelsen for landbrugsmæssige hegn findes i naturbeskyttelseslovens § 15 stk. 4 nr. 3 hvor der står at forbuddet ikke gælder sædvanlig hegning på jordbrugsejendomme.

Det fremgår ikke af avisen om arealet har status som jordbrugsejendom, men hvis den har det, så er der måske en vej frem, hvis man altså vil.

Hvis arealet er noteret som landbrug, så gælder landbrugsloven, og landbrugsloven, er blevet ændret, så rekreative formål og fritidsformål også betragtes som landbrugsmæssig drift (det følger af en jordbrugskommissionsafgørelse fra 6-10-2010 hvor et kommunalt I/S fik afslag på ansøgning om ophævelse af landbrugspligt, netop med den begrundelse, at ophævelse slet ikke var nødvendig fordi man ville bruge arealet til rekreative formål).

Det betyder altså, at Kerteminde kommune kan tage ejendommen i brug til fritidsformål som f.eks. hundetræning. og når det er kommunen der ejer og driver ejendommen, så er hundetræning et rekreativt formål og dermed også landbrugsdrift. Hvis denne landbrugsdrift sædvanligvis kræver hegn, så kan man altså (i al fald med nogen ret) påstå at der er tale om et hegn som er undtaget fra forbuddet.

Hvor der er en vilje er der (måske) en vej:

Det skal understreges, at fremgangsmåden – mig bekendt – aldrig har været prøvet, og der er måske "lige på kanten", men man kunne jo prøve. Hvor der er en vilje er der måske en vej.

Slået hjem og hvad så – forfra med vindmøllerne - i al fald i Holbæk

Det er rigtig irriterende, når man i et spil ludo bliver slået hjem, lige inden man kommer i ly på de farvede felter, og muligvis er det noget i den retning politikere og embedsmænd i Holbæk føler i øjeblikket.

Landsretten har nemlig afsagt en dom, som indebærer at en større sag om VVW vurdering af et mølleprojekt formentlig er på vej tilbage til kommunen til ny behandling.

I Holbæk havde kommunen lavet miljøvurdering og VVM redegørelse om et vinmøllerprojekt.

Senere blev projektet ændret sådan, at det kom til at omfatte færre men større møller.

Kommunen skulle derfor lave om på plangrundlaget efter planloven.

Det gjorde man så.

Kommunen burde også have overvejet om der skulle laves en supplerende miljøvurdering og VVM.

Det gjorde man ikke.

Det mente Natur- og Miljøklagenævnet heller ikke, at man skulle have gjort.

Det siger landsretten nu, at man skulle have gjort.

Landsretten siger nemlig i sin dom af 15/2 2012:

”..at den ændrede planlægning i relation til møllernes effekt gav anledning til at antage, at projektet havde gennemgået en sådan forandring, at i hvert fald et behov for udarbejdelse af en supplerende miljøvurdering og VVM-redegørelse skulle have været overvejet i forbindelse med Naturklagenævnets behandling af klagen..”.

Nu skal sagen så tilbage til Natur- og miljøklagenævnet, og formentlig derfra til kommunen, til ny overvejelse, og det vil nok være smart hvis andre kommuner stopper op et øjeblik og overvejer om der måske er noget der lige skal gøres anderledes

Og resultatet I Holbæk? - tja? 

”The answer is still blowing in the wind”

Hans Haages

Miljøadvokat

+45 26 75 90 59

hh@focus-advokater.dk

Huller i mobildækningen – nabointeresser er (juridisk set) ikke vigtigst når antennemaster skal placeres

Masten:

Når man kører fra Faaborg mod Odense, skal man ikke ringe op fra sin mobiltelefon lige efter man er startet, for – som det vistnok er vist almindelig kendt -, så er mobildækningen i Svanninge Bakker omvendt proportional med herlighedsværdien. Af den grund er det rart at konstatere at der bliver gjort noget ved problemet, for som det fremgår af Fyns Stiftstidende den 5-3-2012 skal Kommunalbestyrelsen i morgen den 6-3-2012 tage stilling til en ny 24 m. høj mobilmast i Ringe.

Naboerne:

Masten skal opstilles i et tætbebygget område på Dybdal nær Jernbanen, og det er selvfølgelig knapt så rart for dem der bor der, for der er vel ikke mange, som ligefrem synes det er sjovt at være nabo til en 24 m. høj mast. Naboerne har da også protesteret og bl.a. henvist til, at masten vil virke dominerende så tæt på menneskers bolig.

Ud fra kommunalbestyrelsens dagsorden ser der ud til at være væsentlige tekniske grunde til, at placere masten netop der hvor det er foreslået. Spørgsmålet er derfor – hvor meget vægt man kan og skal lægge på naboernes interesser.

Svaret er helt klart, at naboernes interesser – rent juridisk – kommer i anden række.

Hvis man som kommende nabo til en antennemast håber, at kunne få kommunen til at placere master uden for bymæssig bebyggelse, så håber man forgæves.

Hvad siger loven

Natur- og Miljøklagenævnets praksis er at master i det åbne land, så vidt muligt skal placeres i tilknytning til eksisterende høje bygningselementer, og en såkaldt  ”landskabeligt skæmmende” maste placering får man kun lov til hvis man kan bevise, at det ikke er muligt at opnå tilnærmelsesvis samme kommunikationsdækning ved en mindre skæmmende placering.

Nævnte siger udtrykkeligt:

”Det fremgår af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser, at det ikke kan tillægges afgørende betydning, at placeringen vil medføre færre nabogener, hvis det vil bevirke opstilling af en landskabeligt mere skæmmende mast. Hensynet til at undgå nabogener må i mastesager vige for hensynet til landskabet og naturen”.

Nævnet har netop offentliggjort bl.a. 2 afgørelser fra 22-12-2012, som viser forholdet til nabointeresser.

• NMK 31-00404
• En kommune havde meddelt landzonetilladelse til opstilling af en 42 m høj gittermast i et værdifuldt landskab, bl.a. fordi det ville give færrest nabogener. Nævnet ændrede tilladelsen til et afslag
• NMK 31-00208
• En kommune kunne have tilladt en mast i en by, men der måtte forventes et stort antal naboklager. Kommunen tillod i stedet en opstilling af en antennemast i jordbrugsområde midt imellem to ådale. Nævnet ændrede tilladelsen til et afslag.

Skakmat i Ringe – Tommelskruer på langtrukkent strøgbyggeri.

Efter indholdet af Fyns Stiftstidendes lokalsektion i går side 14 har kommunen nu sat tommelskruerne på ejendomsinvestor Hans Jørgensen, men tilsyneladende kun for at få ryddet op og genskabt de offentlige arealer som bygherren har ”lånt”, nemlig den del af centrumpladsen i Ringe, der har henligget som byggeplads siden sommeren 2008. Hvad man bagefter vil gøre ved det ufærdige byggeri, melder historien ikke noget om og med god grund, for det er nærmest umuligt at tvinge en bygherre til at blive færdig med sit byggeri.

Hvor lang tid må byggeriet tage

Nu kan der jo være bygninger som det af ”tekniske grunde” tager lang tid at opføre, men bedømt ud fra avisens oplysninger og de tilgængelige fotos er det vanskeligt, at forestille sig at det skulle være ”teknisk” nødvendigt med en byggeperiode på 3 – 4 år for strøgbyggeriet i Ringe.

I byggeloven § 16 er der en regel om at en byggetilladelse bortfalder hvis man ikke er gået i gang inden ét år, og man har også en forudsætning om at normalt byggeri helst ikke skal vare mere end to år, men der står intet i byggeloven om hvad der skal ske, hvis byggeriet varer længere, som f. eks strøgbyggeriet i Ringe.

Hvad kan man gøre

Hvis der er fejl ved den ufærdige bygning og hvis der af den grund opstår fare for beboere eller andre, så kan kommunen kræve at bygningen rømmes og afspærres Det står i byggelovens § 18, som også gælder byggeri under opførelse, eller hvis der f. eks. på en grund ligger en delvist nedbrændt bygning og/eller uordentlige stakke af byggematerialer, så kan der kræves oprydning.

Hvad kan man ikke gøre

Helsingør kommune forsøgte i 2008 at bruge reglen om, at en byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden ét år, til at tvinge en bygherre til at færdiggøre et byggeri, ved at inddrage byggetilladelsen. Kommunen mente nemlig, at reglen skulle forstås sådan, at det samme måtte være tilfældet hvis byggeriet ikke fortsatte i sædvanligt tempo.

Bygherren klagede til Statsforvaltningen i Hovedstaden og fik ret (sag: STA 12-06-2008)

Statsforvaltningen skrev:

”Vi finder … ikke, at der i bestemmelsen, …. , kan indfortolkes et krav til tempoet for fortsættelse af byggearbejdet efter 1-årsfristens udløb.”
Det samme må gælde for Faaborg Midtfyn Kommune, og konklusionen er altså, at kommunen ikke kan ikke kræve at strøgbyggeriet i Ringe færdiggøres.

Skakmat

Vejchef Flemming Mogensen påpeger at Centrumpladsen er offentligt areal helt ind til sokkelen af byggeriet, og at bygeriet er nået så langt, at der ikke mangler noget udvendigt.

Man må håbe for kommunen, at dette er rigtigt, for hvis byggeriet ikke kan gøres færdigt uden at bygherren bruger i al fald en del af Centrumpladsen, så er kommunen faktisk ved at sætte sig selv skakmat.

”…hvad gør vi nu lille du...” - administration af boligudlejningsejendomme der er kortlagt som forurenede – en kort vejledning, med særlig vægt på ejers/administrators pligter.

Kortlagt som forurenet – og ” hvad gør vi nu lille du?”

Fortidens synder og nutidens sjusk viser sig desværre bl.a. i form af jordforurening, som har konsekvenser for ejere og brugere af faste ejendomme. Jeg tænker ikke her på spørgsmålet om, hvem der skal rydde op eller betale for oprydning, for det er et helt særligt spørgsmål, som der kan skrives (og er blevet skrevet) tykke bøger om. Det der optager den ”uskyldige” ejer, når en ejendom bliver kortlagt som forurenet, er af langt mere lavpraktisk natur nemlig – hvad menes der med kortlagt, og hvad betyder det for mig – kort sagt – ”hvad gør vi nu lille du” ?

Det svirrer med fagudtryk og begreber. Udover ordet kortlagt (som er et fuldstændigt skørt påhit fra lovgivers side – i al fald hvis man ønsker at fremme forståelsen), er der ord som vidensniveau, værditabsordning og F nuancering, og selvom lovens princip er, at den hidtidige brug – som udgangspunkt - kan fortsætte uændret, så er der faktisk nogle ting som især ejere af boligudlejningsejendomme skal gøre, og som det er forbundet med strafansvar at undlade at gøre.

Derfor denne korte vejledning.

Hvordan konstateres jordforurening og hvad er kortlægning

Jordforurening konstateres tilfældigt f.eks. ved byggearbejder o.l. eller fordi der foretages systematisk indsamling af oplysninger om mulige forureningskilder, og i begge tilfælde er det regionen der modtager oplysningerne.

Hvis der er mistanke om forurening registreres det hos Regionen og det er så det man kalder kortlægning. Så længe der kun er tale om mistanke siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 1”. Hvis man er sikker (eller næsten sikker) på at ejendommen er forurenet så siger man at ejendommen er kortlagt på ”vidensniveau 2”.

Hvis en ejendom der er kortlagt på ”vidensniveau 2 anvendes til boliger skal Regionen nuancere kortlægningen i forhold til den risiko som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse.

Der er 3 grader af forurening:

F0:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse

F1:

Ingen risiko ved ejendommen nuværende anvendelse, forudsat at simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves

F2:

Der er risiko ved ejendommen nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage nuanceringen)

Oplysning om hvorvidt en ejendom er kortlagt som forurenet kan hentes på nettet.

For Region Syddanmarks vedkommende på: http://regionsyddanmark.dk/wm282374

Hvad må man gerne gøre på en forurenet ejendom

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

• Tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til følsomt formål, d.v.s. bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
• Foretage bygge- og anlægsarbejder medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til følsomt formål, eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Man må aldrig flytte forurenet jord udenfor ejendommen eller fra en kortlagt del af ejendommen til en ikke kortlagt del ejendommen uden særskilt tilladelse/anmeldelse.

Vikår

Der er mulighed for at få tilladelse, men der vil blive stillet betingelser (”vilkår”) bl.a. for:

at forhindre at mennesker kommer i kontakt med den forurenede jorden,

at begrænse spredning af forureningen

at forhindre at senere oprydning bliver dyrere

Hvad skal ejer/administrator særligt være opmærksom på

• Ejer skal inden 4 uger underrette lejere når han har modtaget meddelelse om at der er konstateret forurening (altså også inden der er foretaget egentlig kortlægning) jfr. § 70 stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord skal arbejdet standses jfr. § 71.
• Ejer skal inden 4 uger orientere lejerne om den sundhedsmæssige vejledning som han har fået af myndighederne § 72 a stk. 2
• Hvis ejer modtager påbud eller forbud skal lejerne underrettes jfr. § 72a stk. 6
• Ejer skal underrette lejere om kortlægning når han har modtaget meddelelse (§12 stk. 1, 2. pkt.)
• Herudover har ejer – efter miljøbeskyttelsesloven § 21 Pligt til at underrette myndighederne hvis man opdager forurening
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser jfr. jordforureningslov § 88 stk. 1 nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslov § 110 stk. 1 nr. 7

Værditabsordning:

Boligudlejningsejendomme (herunder også etageejendomme) er ikke på forhånd udelukket fra værditabsordningen i jordforureningslovens kap. 4, hvor Regionen ”rydder op”, så hvis en sådan ejendom kortlægges som forurenet, kan det måske godt betale sig at undersøge om betingelserne i øvrigt er opfyldt, også selv om der er lang ventetid på Regionens oprydning

Relevante lovbestemmelser

Jordforureningslov LBKG nr. 1427 af 4/12 2009.

§§ 2, 3, 4, 5, 8, 12, 12a, 14, 26, 27, 50, 50a, 70, 71, 72a, og 88

Miljøbeskyttelseslov LBKG nr. 879 af 26/6 2010

§ 21

Flyvende plæneklippere igen – ”syn for sagen”

Luftkrigen fortsætter, hedder det i Fyens Stiftstidende søndag den 12/2 om en begivenhed i Nr. Broby, som man også kunne overvære i lokal tv lørdag aften, og hvor der blev fløjet et svævefly med hjælpemotor, af modstanderne kaldet en flyvende plænklipper.

Det var ventet at svæveflyveklubben – trods kommunens modstand – ville lade et fly foretage starter og landinger, men det skete ikke, for flyet – eller plæneklipperen  om man vil – kom fra Vejle, fløj lavt over området  og forsvandt igen.

Hokus pokus så har man ikke overtrådt nogen regel.  Elegant løsning og et fornuftigt initiativ i en sag som denne, så fik man ”syn for sagen”, selvom det - set gennem et fjernsyn - så ud som om flyvehøjden var så lav, at i fald jeg sad og spekulerede på om det var lovligt.

Men ”fuglen er fløjet” og så er det vel et akademisk spørgsmål om den var for langt nede. Ikke noget der er værd at bruge tid på.

Det rigtig interessante er om støjen så er til at leve med.

Det er ikke muligt, at afgøre for den der ikke selv har været til stede, men en ting fremgår dog i al fald tydeligt, både af det der blev sagt og det der er skrevet, og det er, at klubben ikke opnåede hvad den ville, nemlig naboernes accept, så det bliver nok ikke helt nemt, at komme igennem med projektet.

En ting er den omtalte servitut der - som den er beskrevet i avisen - måske hindrer projektet.

En anden ting er, at en ændring af flyvepladesen, fra at være en flyveplads udelukkende til svævefly, til at være en flyveplads til fly med motor, utvivlsomt er en så væsentlig ændring, at man skal igennem en omfattende godkendelsesprocedure efter plan og miljølovgivningen., hvor placeringen skal vurderes, både i forhold til kommune- og lokalplan, og i forhold til miljøbeskyttelsesloven, for flyvepladser er nemlig omfattet af lovens kap. 5 om forurenende virksomhed der ikke må ændres uden særlig godkendelse, og det gælder hvad enten der er en servitut eller ej.